上海高档小区定位[精品].pptxVIP

Contents;项 目 分 析;宏观市场分析篇;宏观调控对整体影响;市场严重疲态下的佼佼者！;高档住宅板块分布图;1、各板块分析;2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性;;4、本项目所处板块;;5、可比楼盘配比分析;房型配比：;总结：;反思一：过多透支滨江概念； 反思二：各楼盘垂直与水平价差偏离过大的问题始终无法解决； 反思三：楼盘普遍注重外部江景，弱化了内部景观设计； 反思四：注重室内独立空间，而忽视公共共享空间； 反思五：急功近利忽视建筑细节美化； 反思六：各楼盘内部户型大同小异，缺乏创新； 反思七：忽视装修质量控制，导致“精装修”徒有虚名。;项目地块研究篇;优势（S）： 地理优势明显，位于泛陆家嘴CBD板块 拥有外滩及黄浦江稀缺景观资源 邻世博会景观区域，为楼盘景观绵上添花 区域内高端人口比例较大，消费力、购买力强 区域板块内没有大量新增供应量 滨江地区作为上海高档楼盘的领头羊的价值已广为市场认同;;指标项A;4;8;客户分析篇; 借助强大的资源网络渠道，通过整合各楼盘售楼处现场、二手中介门店的实际成交数据以及对各楼盘入住客户的实地调研结果，预计本项目未来的客户将以华裔外籍人士及港台客商为主。;A：华裔外籍人士 以美籍华裔和中南亚籍华裔为主，属于各层次购买力最强的客源。偏爱中央商务区及金融中心区域，对装修及江景很重视，大部分是比较有品位的族群，小区整体感觉的营造及产品细节的打造是他们下决定的重要依据！ B：港台客商 多为企业高层管理人员及商人。对水情有独钟，属于最爱江景的客层，比较强调会所的功能，偏爱全装修房。关注一线江景房，在港台等地曾经有成功的投资经验，看好上海黄浦江沿线高档江景楼盘。 C：日韩客商 有三大群体，第一部分本类客源多为已婚人士且夫妻其中一方或亲友为中国人，第二部分客源为国际性职业炒家；第三部分为在华外资高级管理层或企业主。客户聚集性比较明显（如古北一期），喜欢稳重大气的风格，喜欢高层，重视外立面并倾于深色系。 D：国内客源 上海本地客源身份背景各异比较复杂，多为浦东当地的私营企业业主。长期居住在浦东，对浦东的认识较深并有一定的感情。对区域经济型的房型比较热衷，对朝向及户型也极为看中。 国内其他客源以浙江人为主，大多为投资客，少数在上海的企业主为自住。重视装修，投资总价越低越有吸引。;现滨江客源对各项指标的重视程度;项目总体定位篇;传统模式; ;; ; 根据市场调研分析，本项目商业具有以下特点： 可辐射区人气不足； 缺乏原生商业氛围； 将面临区域性商业中心（如:浦东八百伴等）的强势辐射； 过多的商业将直接影响高档精品楼盘的档次。 结论一：受周边商业规划情况和项目常住人口、途径人流量限制，本项目商业难以形成区域性集中商业规模； 结论二：满足社区内消费需求的商业是必须的； 结论三：本项目商业级别只适合定位为：酒店及社区配套商业，主要是面向小区业主服务。;销售时机与条件篇;销售时机:2007年3-5月;建议具备的销售条件;产品研究篇;房型方案存在的问题;国际高档住宅发展趋势;本案面临的六大难题;关于住宅部分建议 ;社区景观研究 景观上建议以室外景观游泳池为中心，以流水、跌水、喷泉、瀑布等活水为脉，以木质平台、桥、曲折连廊将“景观游泳池”与“活水系”连为一体，同时结合坡地自然景观，以四季不同全冠花木打造静逸深幽、私密尊贵的生活氛围。 （如下示意图所示）;同时，室外景观游泳池结合会所室内恒温游泳池，打造“双重游泳池”概念，让居住者真正感受非同一般的舒适、大气享受。 ;将项目现有房型图存在的问题进行总结，得出以下几点共性： ; 如此，不仅增强了每个户型对江景以及陆家嘴风景的优势利用，而且可以通过在建筑北面增加弧形观景阳台，大胆将客厅布置在景观最好的北面，带套内卫生间的卧室布置在各户型南面。在户型的设计上强调舒适性、人性化以及个性化，比如在主卧卫生间设置下沉式浴缸，北面挑空观景阳台向内延伸1.5m左右等等。（如下图所示） ; 方案B：建议每个层面分布五套房型，每套面积在180㎡左右，其中将景观优势好的西面一套单独设为一个单元， 8层以上设计成350㎡左右的豪华复式户型，电梯直接入户；其余4户分两个电梯厅入户。以一个户型为一个单元示意，5个单元依次向北移动1m左右，建筑平面呈阶梯形分布。 各户型北面增加弧形观景阳台，将客厅布置在景观最好的北面，带套内卫生间的两个卧室布置在各户型南面。同时在各户型设计中强调舒适性、个性化，在主卧套内卫生间设置下沉式观景浴缸以及在局部房间设置大挑窗以增大景观视野和采光面等等。 ;大堂建议