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当前物业管理存在问题和对策 2006年11月11日 中国物业网 随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛 发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期，亟需完善 的法律制度来加以调整和规范。最近，徐州市泉山区法院对近三年审结的近二 白件物业管理纠纷进行了综合分析研讨，发现一些普遍存在的问题不容忽视。 一、当前物业管理存在的主要问题 （一）物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用， 还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状， 小区物业管理费实际交纳的比例在 70祢90咆问，而作为业主拒交物业管理费 的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、舌L、差；供暖、供热水温度低、供 应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。 （二） 业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托 车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安 责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责 任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。 （三） 小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区 内道路、窘井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠 纷。 （四） 无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签 订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接 与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费 而发生的纠纷。 （五） 小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，弓I起 其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此 类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执 法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势 必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷。 （六） 小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或 物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营 利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整, 因此发生纠纷时争议较大。 （七）小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理 秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区 车位费、道路维护费、进门费等纠纷。由于物业管理企业所收取的上述费用往 往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由 于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。 二、物业管理纠纷的法律盲点 （一） 业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中，个别业 主的诉讼行为往往涉及到小区全体共同业主的共同利益，此时业主委员会的参 与尤其重要。那么业主委员会的法律地位如何解决？其缔结物业管理合同能力 以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法 律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。 （二） 无因管理的处理问题。由于开发商与物业管理企业的前期物业管理合 同已经履行届满，而业主或业主委员会与物业管理企业之间乂无新的物业管理 合同约束，此时发生的无因管理纠纷、尤其是物业管理收费标准应如何确定？ 此时如因物业管理费发生争议，物业管理收费标准目前仅能能依据民法通则的 相关公平原则处理，任意性太大。 （三） 物业管理合同的解除问题。由于物业管理企业一般应与小区的业主分 别签订物业管理合同，那么，在部分业主与物业管理企业发生物业管理纠纷并 要求解除其与物业管理企业之间的物业管理合同时，势必影响到全体业主的合 法利益，此时这部分业主的合同解除权如何行使问题亟需规范。 （四） 物业管理企业的保安义务问题。根据我国目前绝大多数物业管理企业 收费较低的现状，如何保持业主与物业管理企业的权力义务平衡是一个棘手问 题。物业管理企业的收费标准应当与其所提供的物业服务质量保持一致。如果 物业管理费的收费水平较高或者物业管理合同中明确规定了物业管理企业对业 主的财产保管义务，则在发生业主财产损失时较容易确定物业管理企业的赔偿 责任。但是，在执行较低水平的物业收费标准的情况下，一旦发生了业主财产 被盗、被损坏的情况，则只能根据物业管理企业是否履行了其必要的安全防范 义务来确定赔偿责任，不易规范。 （五） 居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。在很多城市的小区内， 既存在城市居民的自治组织即居民委员会，也同时存在业主所聘请的物业管理 企业。此时，如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责，对于保障业主 的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规，尚未能明确确定居民委员会和 物业管理企业并存时