中广信北京海德大道公寓项目整体运营思路89PPT[精品].pptxVIP

海德大道项目整体运营思路地产沟通 创新服务高档公寓整体市场态势研判1竞争市场研判2项目运营思路分析3提 报 目 录北京高档公寓市场 2006年及2007年第一季度，北京高档公寓市场在宏观调控的组合拳下依然获得快速发展。 高档公寓供应在商品住宅供给出现整体性萎缩的背景下保持稳定；需求在调控中依然较快增长。 由于市场需求的膨胀以及标竿项目的示范效应，高档公寓价格实现惊人一跃。萎缩下高档公寓供应稳定2005—2006年北京商品住宅和高档公寓的供应对比萎缩下高档公寓供应稳定 2006年全年以及其后的2007年，由于多方面的原因，北京商品住宅新增下降近30%；而2006年的高档公寓累计供应则与2005同期基本持平。 在商品住宅供应萎缩的同时，高档公寓新增保持平稳，使得北京商品住宅市场表现出非常明显的泛高档化特征。朝阳为王的散点放量05—06年北京各区域高档公寓的供应对比朝阳为王的散点放量 高档公寓新增供应依然集中在朝阳、海淀、西城、东城、宣武、崇文等区域，丰台也出现零星供应。海淀区中关村放量平稳，玉渊潭周边放量加大；西城区金融街周边区域放量加大。标杆项目星火燎原项目所在区域均价柏悦府CBD70000昆仑公寓燕莎60000七星摩根广场亚奥（北四环外）35000新城国际泛CBD（东二环外）35000新城国际泛CBD（东二环外）35000星河湾（二期）朝青（东四环外）31000缘溪堂玉渊潭30000波菲特行政公寓丽都（东四环内）25000标杆项目星火燎原 探究标杆项目蜂拥出现的原因，我司认为原因有二： 一方面在于标杆项目可以通过项目的打造掌握足够的话语权，从而影响区域乃至城市的开发设计理念，通过提升地段价值进而提升项目和公司的品牌形象； 另一方面，普通住宅供应减少，国内资金流动性过剩和人民币持续升值的金融环境，为标杆项目提供了现实的市场机会。酒店品牌提升公寓价值高级物管高级酒店公司进化提升提升价格标杆高档公寓酒店品牌提升公寓价值商业+酒店+公寓地段价值＋产品价值＋品牌价值昆仑公寓 摩根广场 柏悦居动荡格局下的高档化冲动 如果说以前的高档公寓开发只是少数企业的零星之作，那么自2006下半年起，开发高档公寓成为众多企业的共同选择。 区位的绝对稀缺、金融大势、政策导向和土地的价格可以说是动荡之下冲动的催化药剂。动荡格局下的高档化冲动企业项目所在区域均价（元/m2）首创集团缘溪堂海淀区玉渊潭30000首创集团阳光上东（二期）朝阳区酒仙桥21000华远集团昆仑公寓朝阳区燕莎60000华远集团北京公馆朝阳区燕莎30000华远集团裘马都朝阳区三元桥23000万通地产新城国际朝阳区朝外35000宏宇集团星河湾朝阳区朝阳公园31000当代投资当代万国城东城区东直门28000华盈置地燕莎CLASS朝阳区燕莎23000北辰集团碧海方舟朝阳区亚运村22000新荣地产荣尊堡国际俱乐部公寓朝阳区亚奥21000调控中高档需求增势未减 尽管面临宏观调控的压力，但受城区土地稀缺、城市基础设施建设加快和奥运效应等因素影响，市场对高档公寓的升值潜力依然保持良好预期，自住和投资需求旺盛，销售依然保持良好的增长势头。 根据北京市交易管理网数据统计，2007年4月，北京实现高档公寓期房销售291.8万平方米，较去年同期增长45.6%。调控中高档需求增势未减2005—2006年北京高档公寓各购房人群总量对比购房人群发生深刻变化 伴随着高档公寓销售的持续火爆，购房人群发生深刻变化。本市居民和外省市个人购买量均出现较大幅度增长，境外人士购房量大幅下降。 由于这种变化，本市居民购买高档公寓的量占全部的比例达到57%，同期同比上升近10％；外省市个人购买量所占比例基本稳定；境外人士购买量所占比例大幅下挫。购房人群深刻变动核心关注点的转移境外人士衡量标准国人投资衡量标准国人自住衡量标准多元美学标准高档公寓强劲需求背后的大势支撑土地供应政策利空限制外籍购房高档公寓势必持续走高限制别墅开发利好政策不确定性70/90开发政策挤压人民币升值性流动性强过剩股市动荡国际分布泛化趋势加速 如果说之前东部公寓市场是真正的国际化客户的聚集地，那么在2006年，不仅国际客户在原有区域之间呈现泛化趋势，同时也向一些新的区域扩散。例如韩国客户一直以来以望京区域为聚集地，但2006年以来，丽都、朝青板块中的阳光上东、观湖国际、泛海国际居住区等高档公寓项目中的韩国客户激增。 西部金融街玉渊潭区域、奥运村区域，在一系列具备国际水准的高端项目如缘溪堂、主语城和世茂奥临花园等项目入市后，同样也为这些区域带来了国际化的客户。高档公寓价格惊人一跃高档公寓价格的快速攀升与宏观经济背景密不可分。宏观经济的持续发展使得高端房产消费人群队伍日益扩大。同时，随着首都效应和奥运效应的加强，北京成为全国乃至全世界高端人群的聚集之地。流