房地产开发项目出售与自持的税负对比分析.docVIP

一、建成后对外出售的税负情况 市场价值1000万元，项目取得土地使用权支付的金额300万元，开发成本350万元，开发间接费用200万元（其中利息支出50万能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，其他房地产开发费用的扣除比例假定为5%）。 表1 开发项目对外出售的涉税情况 税种 计算过程 金额（万元） 备注 营业税金及附加 1000*5%*（1+5%+3%） 54 印花税 1000*0.05% 0.5 印花税在管理费用中核算 土地增值税 （1000-（（300+350）*（1+5%+20%）+50+54））*30% 25.05 增值率小于50% 企业所得税 （1000-（300+350+200+54+25.05））*25% 17.74 合计 97.29 注：房地产项目建成后出售，房地产开发企业在出售环节纳税以后，后期不再有该房地产开发项目的纳税义务。 二、建成后自持出租的税负情况 年租金收入90万元，年折旧40万，城镇土地使用税定额税率4元，项目占地面积150平方米。 表2 开发项目自持出租的涉税情况 税种 计算过程 金额（万元） 备注 营业税金及附加 90*5%*（1+5%+3%） 4.86 印花税 90*0.1% 0.09 若一次签订多年租赁合同则按合同金额计税贴花 房产税 90*12% 10.8 城镇土地使用税 4*0.015 0.06 企业所得税 （90-（40+4.86+10.8+0.06））*25% 8.57 合计 24.38 注：房地产项目建成后自持出租期间，房地产开发环节作为房地产产权所有人，会一直有纳税义务发生。 三、“营改增”对于项目自持的影响 （1）营业税 当前营业税制下，因为自建自用的开发项目产权未转移，加之营业税规定的视同销售仅包括土地使用权或不动产的无偿赠送以及自建后销售时发生的自建行为这两种情况，因此自建后自用的房地产不需作为视同销售行为，不需要缴纳营业税。 自持开发产品的租金收入应按出租不动产缴纳5%的营业税。 （2）增值税 因为营改增后出租不动产会被纳入增值税的征税范围，那么应按不含税的出租收入计提销项税额，并且可以凭购进项目取得的增值税专用发票抵扣进项税额。 （3）企业所得税 开发产品自持属于内部处置资产，产权未转移不属于企业所得税视同销售范围。出租开发产品取得收入属于企业的经营收入，应并入应纳税所得额计算申报企业所得税。当前的营业税之下，企业缴纳的营业税可以在企业所得税前扣除，但营改增后，企业缴纳的增值税不属于企业所得税前扣除项目。