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房地产项目开发 流程 Shark·Er ic     2010 房地产项目开发流程概述       开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行 基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指 进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。        对房地产项目开发一般应遵循下列程序： 一、项目开发前期调研程序 二、项目立项过程程序 三、土地使用权的取得程序 四、征地拆迁程序 五、项目规划程序 六、工程建设程序 七、经营程序 项 一、概述 目 开      项目的前期调研程序，就是通过开发 商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集 发 大量市场信息，来探询投资的可能性，寻 找投资机会的过程。 前 期       开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管 部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。 调     对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并 研 向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建 议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计 程 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 （国家计委已取消了立项制度，实行备案制。） 序 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 项 目 （1）承办部门：地区计划发展委员会投资处 立 （2）申报资料： ①书面申请 项 ②提供资金落实证明 过 ③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报 程 告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目 建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审 程 意见；     c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供 序 水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项 目的招标总体方案； ⑤公司的资质证明。 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 项     （3）申办程序： 目         有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目 立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管 立 理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 项 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书 过 》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起 上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现 程 场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展 计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 程 序 （4）办结时限： 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准： 如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 二、实施程序 2.建设项目年度投资计划审批 项 目 立 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 项 （2）申报资料： 过 ①书面申请； ②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告； 程 ③规划部门出具的建设项目规划许可意见； ④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投 程 资计划。 序 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 项 目 （3）申办程序：有行政主