房地产 物业管理概论.pptVIP

7. 搞好维修基金的核收与管理，为用户的长远利益作早 期的筹划。 8. 及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然 灾害给业主造成巨大的财产损失。 9. 做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作 的健康顺利进行。 10. 搞好多种配套服务经营，为业主和租户提供尽可能 全面的服务。 11. 搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立 友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。 12. 建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业 的完整和统一管理。 （二）物业管理中的服务内容 常规性的公共服务 是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理 企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和 服务。 房屋建筑主体的管理 房屋设备设施的管理 （它们 是物业管理最基本、最重要的内 容是物业健康有序运行的亲体是物业保值增殖的基础 ） 环境卫生管理服务 绿化管理服务 （以上是物业的环境管理，是为了创造舒适的 生活环境，提高住用人的生活质量，属于日常管理的范畴） 物管区域内保安管理服务 物管区域内消防协助管理服务 物管区域内交通的协助管理服务 物业装饰装修管理服务 （ 以上属于物业管理的秩序管理，目 的是保障区域内的生活秩序，创造安全有序的生活环境，保 障公共利益。 ） （三）物业的分类 居住物业 。包括住宅小区、单体住宅楼、 公寓、别墅、度假村等； 商业物业 。包括综合楼、写字楼、商业 中心、酒店、宾馆、康乐中心等； 工业物业 。包括工业厂房、仓库等； 其他用途物业 。如车站、码头、医院、 学校等。 物业的分类 按地段划分：按照市政道路或明显标志 物为界。 按空间高度划分：单层、多层、中高层、 高层、超高层。 按所有权性质划分： 按主辅划分：主体物业和辅助物业 （四）物业的特性 1. 位置固定性、地区性 建筑物由于定着在土地上，形成了其不可移动性和地区 性。 2. 形式上的多样性 每种物业都是单件产品，在类别、品种、规格、结构、 式样上都有区别于它宗物业的地方，没有两宗物业是完 全相同的。 3. 使用上的长期性 其一是构成物业基础的土地具有不可毁灭性； 其二是地上建筑物使用期限可达几十年乃至上百年。土 地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地 70 年； 工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生体育用地 50 年； 商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。 4. 开发建设周期性长、投资量大 物业开发建设周期比一般的商品生产周期要 长得多，同时需要大量的投资。 5. 易受政策限制 6. 受相关因素影响大 物业的价格往往受其周围其他建筑的影响。 7. 保值性与增值性 房地产的价格一般也会不断上涨，有着保值 和增值的作用。 保值性与增值性 ? 延长物业的使用寿命，使物业保值和增 值成为可能。 提供一种安全、整洁、优美和舒适的工 作和生活环境 ，使物业的增值在人们的 生活方、生活过程和服务过程中得到体 现。 满足业主不同层次的多种需求 （五）物业的产权 1. 产权的概念 产权就是财产权利，是指对财产的各种 权利的总称，包括占有权、使用权、出 租权、转让权、用尽权、消费权及其他 与财产有关的权利。因此，也可以说产 权是一种权利束。 合理有效清晰的产权，可以使人们各尽 其能、各守其责、各得其利。 2. 物业的产权类型 （ 1 ）私有产权 是指关于资源利用和所有的权利。私有产权的关键在于 对财产所有权利的行使的决策完全是私人做出的。 （ 2 ）社团产权 是指某个人对一种资源行使某权力时，并不排斥他人对 该资源行使同样的权利，或者说，这种产权是共同享有 的。如城市景观和市政公用设施便属于社团产权。对于 社团产权来讲，每个人对如何行使权利的决定是无需事 先与他人协商的。 （ 3 ）集体产权 一种产权如果是集体的，则关于如何行使对资源的各种 权利的决定就必须由集体做出，由集体的决策机构以民 主程序对权利的行使作出规定和约束。 （ 4 ）建筑物区分所有权 把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区 分所有权。 建筑物区分所有，是将一幢房屋特别是楼房，按其 本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一 个相对独立的所有权客体，由此在一幢房屋上形成 两个以上的所有权。 建筑物区分所有权具体是指多个区分所有权人共同 拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有 部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享 有的持分权，以及因共同关系所生的成员权之总称。 二、物业管理的概念 这样理解物业管理，对不对？ 张某在和一些朋友聊天时谈到物业管理， 他说：“物业管理就是房产管理，只不过 房产管理和物业管理所处的体制不一样， 名称换了一下，其根本区别就是收不收费 的问题。”他的朋友也说：“物业管理就 是在原来的房产管理上增加点内容，比如 扫扫地、