（营销策划）青岛颐中城市运动家项目策划方案.pdfVIP

（营销策划）青岛颐中城市 运动家项目策划方案 颐中 ·城市运动家项目策划方案 目录 一、市场分析论证 1 、市场主流产品的塑造 （1 ）市场流行的主流产品 （2 ）本案是否具有成为主流产品的潜质 2 、本案应吸取的产品经验 （1 ）竞争产品缺乏有力的 “特质化 ” 元素相结合 （2 ）本案应采取的相应措施 二、消费群体分析 1 、消费群购买心理 （1 ）影响消费群购房的因素 （2 ）购买动机 （3 ）信息接受途径 2 、消费群特征分析 三、项目定位分析 1 、项目情况概述 2 、项目周边市场调查 3 、SWOT 分析 （1 ）优势分析 （2 ）劣势分析 （3 ）机会分析 （4 ）威胁分析 4 、形象定位 5 、功能定位 6 、客户群定位 7 、价格定位 四、营销策划思路 五、广告策划思路 1 、广告推广价值体系 （1 ）本案广告推广定位及原则 （2 ）广告价值体系的建立 2 、广告主题确立 3 、广告创意及分析 （1 ）创意策略概述： （2 ）创意三部曲 4 、广告投放计划及媒介分析 5 、广告效果评估（略） 六、双方合作计划及收费标准 1 、合作前景 2 、合作方式及收费 前言 颐中 ·城市运动家开发在即，就地段而言项目本身拥有毋庸置疑的资源 与资本，而且开发商的实力也是有目共睹。这样一个具备地利的优秀项目， 相信其前景十分光明。作为一直在青岛房地产市场进行专业策划代理服务 的企业，我公司极为看好本案，同时愿意为本案提供专业、细致、周到的 策划服务。强强联手是众多企业的愿景和必选，在本案开始运作之初，我 们如能与开发商联手合作，相信一定可以将本案推广成功，一方面获得更 好、更快的销售，另一方面可以极大提升双方运作企业的声誉。我公司在 对项目经过初步调查分析后，出具了本策划方案草案（含合作方式探讨）， 提交给开发商，以供双方探讨磨合，进而能够达到合作无间。 一、 市场分析论证 当前市场中的主流产品是什么？ 主流产品的销售情况如何？ 本案有哪些竞争对手？其推广如何？ 1 、 市场主流产品的塑造 （1） 市场流行的主流产品 2003—2004 青岛房地产市场延续了以往的良好发展，虽然趋于平稳，但 价格依旧有所攀升。市南房产项目的销售可圈可点，一派繁盛。房产价格 的主要增长点逐渐向北转移，尤其是市北可谓异军突起；市南区因为价格 基点已经较高，因此增长幅度放缓。 本案位于市南区靠近市北，因此同时具备了较高的起点价格（对比周边 同类项目）、一定的增长空间（受市北一线产品影响），这就使得本案的销 售既有可喜的一面，也有了较大的风险存在，若再加上周边强有力的竞争 对手的冲击，本案的销售务必谨慎，不容盲目乐观。 青岛市场中的主流产品主要有多层、小高层、高层、部分别墅（联排、 独栋），依照当前销售关注程度来看，其大体排列顺序为多层、联排、高层。 可以看出，多层依旧是最受欢迎的主流产品，而高层在销售关注中存在一 定的障碍，别墅始终属于高端产品，所占份额在整个市场中属于少数。 分析本案情况，恰恰是高层占到了多数（ 77% ），多层（16% ），联排别墅 （7% ）。高层当然成为本案的主流产品，因此，如何顺利销售高层将是该项 目的重中之重。 （2 ） 本案是否具有成为主流产品的潜质 这里的 “主流产品 ”并非指多数产品，而是指销售成功、受欢迎的产品， 本案是否有称为 “主流产品 ” 的潜质，决定着销售的能否顺利实施。 本案的位置绝佳，环山而居，自然环境具备了潜质 建筑质量佳，开发商系列产品都有着极好的声誉 开发运作经验丰富，多个产品运作经验 具有一定的市场空间，客户需求相对稳定 …… 总而言之，本案拥有很多成为主流的品质，最关键的就是如何运作推广， 推广好则顺风顺水，销售只需顺势而为；反之，则身陷泥泞。 2 、本案应吸取的产品经验 （1 ） 竞争产品缺乏有力的 “特质化 ”元素相结合 周边竞争项目中与本案具有相近背景的大多采用了 “卖点 ”推广，如 “半 山生活 ”、“拥翠 ” 等等，都没有具有塑造极大差别的 “特质化 ” 元素相结 合，从而使项目推广变成单纯的卖点炒作，与青岛其他项目混为一团不易 区分记忆。本案推广运作中切忌此种情况，应参考成功案例，塑造属于项 目自己的推广方式，融入独特的元素，从而使项目具有 “独一无二 ” 的性 质。 （