世邦魏理仕：广州海珠区嘉和商业城项目发展顾问报告（初稿）.doc

世邦魏理仕：广州海珠区嘉和商业城项目发展顾问报告（初稿） 广州海珠区嘉和商业城项目发展顾问报告（初稿）呈交:广州市溢晟房地产开发有限公司2007年5月28日 目录??报告摘要??项目基准研究??宏观经济分析??房地产市场分析??区域发展规划??海珠区零售物业市场分析??海珠区公寓式写字楼市场分析??竞争对手分析??市场需求调查??SWOT分析??项目发展建议??财务分析CBRichardEllis|Page2 报告摘要??项目背景z位于广州市海珠区广州大道南z总用地面积：64,697平方米z容积率：2.77z建筑密度：32%z土地性质：商业办公z由两个独立的地块组成??研究内容z分析整体经济环境和区域发展特征及趋势z海珠区商业和公寓式写字楼现状和未来走势z商场和公寓式写字楼的市场空间和需求特征z竞争环境及发展趋势??研究目标z确定最合适的项目定位和发展组合z资料来源提供切合市场需求的发展策略和专业建议: Google Earthz实现项目投资效益最大化CBRichardEllis|Page3 报告摘要市场总结??海珠区零售商业物业z供应??大型商业项目现有供应量约为32万，与市内主要商业区相比偏低；??大型商业项目普遍采取“综合超市+家电连锁+品牌餐饮”为组合的社区商业业态；??未来大型商业项目新增供应缓和，未来三年合共有约10万平方米的面积落成。z需求??广州市零售商业市场稳定发展，零售业对优质大型商业设施的需求殷切，特别是日用品、信息科技产品、通讯产品和家电等行业，需求维持强劲；??2006年11月，广州市大型商业设施面积整体空置率为约19%；??2006年11月，海珠区大型商业项目整体空置率约为25-30%，高于全市平均水平；z租金??海珠区大型商业项目租金水平基本在100-300元/m??/月，管理费30-40元/m??/月；??海珠区大型商业项目的供求关系大致维持平衡；??预计未来三年内，租金的发展趋势将维持平稳；??成熟商圈内的商铺租金的年增长幅度为3-8%??其他区域的租金年增长幅度则为1-3%。z售价??广州市现有大型商业项目基本上以租赁为主，销售比例甚低；CBRichardEllis|Page4??以在售项目为参考，海珠区的大型商业项目售价为10,000-30,000元/平方米； 报告摘要市场总结??海珠区写字楼（包括乙级写字楼和公寓式写字楼）z供应??海珠区乙级写字楼现供应量约为19万m??，与市内主要商务区相比偏低；??海珠区乙级写字楼新增供应以两种物业形式为主：公寓式写字楼和标准写字楼；??未来乙级写字楼新增供应数量较大（包括海珠城项目），未来三年供应合共23万m??。z需求??广州市第三产业稳定发展，私营企业不断增多对写字楼设施的需求大增，特别是会展业、信息科技产品、通讯产品和家电等行业等,需求维持强劲；??2005年，广州市乙级写字楼面积整体空置率为约14%；??2005年，海珠区乙级写字楼整体空置率约为24%，高于全市平均水平；z租金??海珠区乙级写字楼租金水平基本在40-80元/m??/月，管理费2.8-25元/m??/月（因部分公寓式写字楼按照住宅标准收费）；??预计未来三年内，海珠区乙级写字楼的供求关系大致维持平衡，租金的将维持平稳；z售价??广州市乙级写字楼基本上以销售为主，但销售比例情况理想，销售率基本在70%以上；??以在售项目为参考，海珠区的乙级写字楼售价为6,800-13,000元/平方米；CBRichardEllis|Page5 报告摘要发展机会及市场空间??零售商业发展机会z广州市经济稳定发展，居民生活和消费水平持续上升;z广州城市南拓，琶洲会展新商圈形成，项目所在区域人口数量显著增长z2006年12月地铁三、四号的开通，海珠的交通便利性大大提升??具备发展大型综合购物中心的基础。??零售商业发展空间z根据核心商圈（1.25公里半径范围）可支撑商业面积模型推估，本项目合理商业规模为100,248m??。??办公商业发展机会z琶洲会展业和广州大道南专业批发市场发展蓬勃，经营规模和档次不断提升z广州城市南拓，商业重心南移z广州实施住宅禁商，对商业办公需求上升??潜在市场规模扩展，是本项目发展商务办公物业的机会。??办公商业发展空间z估计海珠区未来乙级办公需求的年增长幅度为15-25%之间z未来四年，乐观估计，年需求面积约为20-40万m??，保守估计也可达19-29万m??。CBRichardEllis|Page6 报告摘要项目定位及物业组合??项目定位海珠商业新焦点??24小时全天候办公式公寓;??区域服务型综合购物中心。??物业组合及发展规模规模功能类别建筑面积占地规模单位(平方米)(平方米)数目大型综合购物商场（南塔）67,050（地上）64000（地下）