仲量联行：杭州市拱墅区项目最高用途研究中期报告.doc

仲量联行：杭州市拱墅区项目最高最好用途研究中期报告 xxxxxC03 致远洋地产有限公司 杭州市拱墅区项目 最高最好用途研究中期报告 二OO八年三月 1 xxxxxC03 负责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改 变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： 新的政府法令 公司政策的变化 对杭州房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报 告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被 认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对 外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性 质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并 没有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、 出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 2 xxxxxC03 目录 一． 二． 三． 四． 五． 六． 七． 八． 场地分析 杭州经济及人口研究 杭州办公楼市场研究 杭州高星级酒店市场研究 杭州大型零售市场研究 杭州商务公寓市场研究 杭州服务式公寓市场研究 区域开发案例研究 3 xxxxxC03 一．场地分析 4 xxxxxC03 浙江省 浙江省及杭州市概况 本项目地块位于浙江省省会杭州市拱墅区。 浙江省地处中国东南沿海长江三角洲南翼，东临东海，南接福建，西与江 西、安徽相连，北与上海、江苏接壤。 境内最大的河流钱塘江，因江流曲 折，称之江，又称浙江，省以江名，简称“浙”，是中国面积最小的省。 杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的 65.6%，平原占26.4%，世界上最长的人工运河—京杭大运河和以大涌潮闻 名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部 属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布，物产丰富。 杭州是浙江省省会，地处浙江省北部，是全国重点风景旅游城市和历史文 化名城，是长三角地区重要中心城市和中国东南部交通枢纽。市域面积 16,596平方公里，人口666.31万；市区面积3,068平方公里，人口414.17万。 现辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭8个区，建德、 富阳、临安3个县级市，桐庐、淳安2个县。现在，杭州是全省政治、经济、 科技、文化、教育、信息和旅游中心。 杭州市一直是我国著名的旅游城市，目前已形成以电子信息、生物制药、 新能源、机械制造、等门类齐全的经济发达城市。 5 杭州市 xxxxxC03 拱墅区概况 拱墅区位于杭州市北部，是杭州市中心城区之一， 现辖四镇六街道，总面积87.73平方公里，总人口 57.23余万，其中户籍人口31.07万人。 拱墅区内水陆交通便利，基础设施优良。拱墅区内 共有街巷940条。纵横交错，交通便利。京杭大运河 与上塘河、下塘河等10余条主要河道构成内河航运 网络。穿境而过的宜杭铁路和纵贯境内的320国道、 104国道把江、浙、沪经济区联成一片。连接杭州市 南北城区的上塘高架公路横跨全区，杭宁高速公路 入口处位于辖区104国道。 拱墅区历史悠久，是杭州市委、市政府所在地。辖 区内有杭州热电厂、杭州钢铁厂、半山发电厂等国 有大型企业。随着杭州市城区的扩展，拱墅区重点 发展汽车商贸业、房地产业。 当前，拱墅区正积极实施“开放兴区、环境立区、工 业强区”发展战略，着力打造“汽车拱墅、物流拱墅、 居住拱墅、文化拱墅”四大品牌。占地数千亩的拱墅 区工业功能区、地理位置优越的大关商务区、商情 浓郁的信义坊、台州路步行街、规模恢弘的运河物 流园区、全省唯一的杭州汽车工贸园区等五大重点 工程已初步建成，拱宸桥西区块的旧城改造将全面 展开。 6 拱墅区 杭州市 xxxxxC03 项目地块概况 本地块位于杭州市拱墅。北临紫荆路，东到 上塘路，南临大关路，西靠丽水路，毗邻著 名的京杭大运河。 地块主要部分是杭州市第一棉纺织厂旧址， 属于杭州市拱墅区旧城改造、