房地产估价综合实训 房地产估价综合实训 4-3第三单元土地估价技术报告的撰写.pptVIP

第四章 土地估价 第三单元 土地估价技术报告的撰写 一、土地估价的常用方法 土地的估价的常用方法有市场比较法、假设开发法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。 （一）市场比较法 在求取一宗待评估土地时，根据替代原理，将待估的土地与在近期内已经发生的类似土地交易案例进行比较，并依据类似土地交易的价格、交易情况、期日、区域因素及个别因素的差异，修正得出待估土地在估价基准日的价格。 （二）假设开发法 假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象土地价值的方法。 　 假设开发法的本质与收益法相同，是以土地的预期收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取土地的价值。 （三）收益还原法 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法 （四）成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据。再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来求取土地价格的方法 一般成本逼近法适用于： 1.新开发土地的估价，不适用于建成区已开发土地的估价； 土地市场欠发育，交易案例少的地区，无法用市场比较法估价时采用； 2.工业用地的估价城区或市区工业用地除外； 3.既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊用途土地的估价。 （五）基准地价系数修正法 是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 二、封面的写作 土地估价技术报告的封面要写明估价报告的名称、估价项目名称、土地估价机构的名称、估价作业日期及估价报告编号等内容。 （一）估价报告名称 估价报告名称一般为“土地估价技术报告”。 （二）估价项目名称 应根据估价对象的名称或位置、用途和估价目的，提炼出简洁的名称，如“广西南宁市青秀区XX路XX号XX土地抵押价值评估”。 （三）土地估价机构 封面上的土地估价机构，要准确无误的写明其全称，如“广西XX土地评估有限责任公司”为估价机构的全称。 （四）提交估价报告日期 估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。 （五）估价报告编号 应反映土地估价机构简称、估价报告出具的年份，并应按顺序编号，不得重复、遗漏、跳号。 三、土地估价技术报告包括四个方面的内容：第一部分 总述、第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析、第三部分 土地估价、第四部分 附件 第一部分 总述的内容包括： 估价项目名称、委托估价方、受托估价方、估价对象、估价目的、估价依据、估价基准日、估价日期、地价定义、估价结果、需要特殊说明的事项、土地估价师签字、土地估价机构 四、第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 估价对象描述及地价影响因素分析的内容包括：估价对象描述、地价影响因素分析 五、第三部分 土地估价 第三部分 土地估价的内容包括：估价原则、估价过程与估价方法、地价的确定 六、第四部分 附件 第四部分 附件的内容包括：附件应包括下列资料：估价委托书复印件、估价对象位置示意图、估价对象状况照片、估价对象权属证明复印件等相关资料。 参考文献 中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014 城镇土地估价规程 中国国家标准化管理委员会与中华人民共和国质量监督检验检疫总局联合发布 ? 版权说明：鉴于本课程仅供非盈利教育和学习用，在素材上参阅了部分文献资料、网络资源和著作，由于时间仓促及部分作者联系方式不详，无法取得联系，在此感谢您们提供相关资料，也请入选本课有著作权的主体与我们联系，以便支付稿酬。谨致谢忱！ ? 你 你