2008年北京市房地产宏观分析.docVIP

PAGE PAGE 34 北京市房地产宏观分析 北京**房地产开发有限公司市营销部 二零零八年六月三是日 引 言 本报告旨在通过地块研究、政策分析和 市场分析，预判该地块的投资价值和开发风险，为项目提供前期定位的判断依据，提供数据参考。 第一章：北京概况 一、北京简要分析： （一）、自然环境 　　 北京市位于北纬39度56分，东经116度20分，地处华北大平原的北部，全市土地面积16410.54平方公里。　截至2006年末，全市人口出生率6.26‰，死亡率4.97‰，自然增长率1.29‰。全市人口中拥有全国所有56个民族，除汉族外，回、满、蒙古、朝鲜族人口均超过万人。 　　 北京地势西北高耸，东南低缓。西部、北部和东北部是连绵不断的群山，东南是一片缓缓向渤海倾斜的平原。北京市东部与天津市毗邻，其余均与河北省交界。　 北京天然河道自西向东五大水系：拒马河水系、永定河水系、北运河水系、潮白河水系、蓟运河水系。北京没有天然湖泊。全市有水库85座，其中大型水库有密云水库、官厅水库、怀柔水库、海子水库。　 　 北京属暖温带半湿润气候区，四季分明、春秋短促、冬夏较长。2006年平均气温为13.4℃，一月份最冷，平均气温-1.9℃，八月份最热，平均气温26.4℃。2006年全年 降水量318毫米 　　 北京地区居民信仰的宗教主要是佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教，其中佛教、道教和伊斯兰教对北京的历史、文化、艺术产生过较大的影响。 {注：广州市辖八区四市，总面积7434.7平方公里，人口637.02万（其中农业人口249.78万，占 39.12%）。全市共设101个街道办事处，75个镇。广州市区平均每天有流动人口150多万。} 　 （二）、行政区划 现辖16区2县： 16区包括（东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、通州区、平谷区、顺义区、怀柔区、昌平区、门头沟区、房山区、大兴区）。 2个县：（密云县、延庆县。） （三）、历史沿革 　　 北京是中华人民共和国首都是世界闻名的历史古城、文化名城。是全国的政治、经济、交通和文化中心。这里荟萃了中国灿烂的文化艺术，留下了许多名胜古迹和人文景观。 北京最早见于文献的名称叫做蓟。公元前十一世纪时，蓟国是统治中国北方的西周王朝的一个分封国。春秋(公元前770年-前476年)中期，位于蓟国西南面的另一个封国燕，吞没了蓟，并迁都于蓟城。从这时起，直到公元前226年燕国被强大的秦国所灭，蓟城一直是燕的都城。据考古学家考证，当年的蓟城就在现北京城区的西南部。 公元938年，蓟城成为辽的陪都。辽是崛起于中国东北方的少数民族契丹人建立的。因为蓟位于它所辖的疆域的南部，所以改称南京，又叫燕京。一个多世纪以后，另一个少数民族女真人建立的金朝将辽灭亡，并于1153年迁都燕京，改名中都。1214年，金朝因受到新兴的蒙古族军队的进攻，被迫迁都汴京(今河南开封)，第二年蒙古铁骑入占中都。1267年，蒙古族首领忽必烈下令在中都城的东北郊筑建新城。四年后这位首领即在兴建中的都城内登上皇帝的宝座，建立了中国历史上的元朝。1276年新城全部建成，这便是意大利旅行家马可。波罗在游记中称之为“世界莫能与比”的元大都。从此，北京取代了长安、洛阳、汴梁等古都的地位，成为中国的政治中心，并延续到明、清两代。1911年10月10日，中国爆发了资产阶级民主主义革命，第二年二月清帝被迫宣告退位。至此，中国最后一个封建王朝溃亡，北京作为帝都的历史到此结束。 　　在此后的30多年里，北京历经苦难：先是连年不断的军阀战争，使当年的帝都变得衰微破败；1937年日本侵略军侵入，古城在血与火中苦熬了8年；抗日战争胜利后，国民党政府接管这座城市。苦难、屈辱、血泪，终于使人民起而抗争。1949年10月1日，中华人民共和国成立，北京成为新生的共和国的首都，古城的历史揭开了新的一页。一座城市的历史就是一个国家的历史。作为几代帝都和今日中国首都的北京是中国历史和现状的缩影。北京是古老的，但同时又是一座焕发美丽青春的古城，北京正以一个雄伟、奇丽、新鲜、现代化的姿态出现在世界上。 　　　 （四）、城市规划 2005年初，国务院正式批复了《北京城市总体规划（2004-2020）》。新总规将北京的城市性质定义为中华人民共和国的首都，全国的政治中心、文化中心，世界著名古都和现代国际城市；将北京未来发展目标定位为国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市。 二、人口规模概括分析 　 到2020年，北京市总人口规模规划控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。 　 到2020年，北京市城镇