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物业案例分析 【篇一：物业案例分析】 目 录 日常篇 装修篇 违规篇 突发事件篇 保安、公共秩序篇 物业产权纠纷 公共关系 —— 原理篇 组织形象 —— 塑造篇 公关活动 —— 策划篇 人际交往 —— 沟通篇 公共关系 —— 礼仪篇 矛盾冲突 —— 危机篇 一、日常篇 1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？ 案例介绍： 2000 年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台 阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现 结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关 节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求 物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执 已见，因次起诉至法院。 法院判决： 法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天 行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应 对摔伤的行为负主要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养 维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提 供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范 措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例分析： 一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成 要件，应承担侵权的民事责任。 第一：物业管理单位的行为具有违法性。《上海市居住物业管理条 例》第十二条规定：物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好， 环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住 宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施， 并按照物业管理服务公司的约定进行维修。可见，本案被告作为物 业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。 第二：产生了损害原告生命健康权的后果。 第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。 第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单 位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人 应尽的特别注意义务。 二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自 己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面： 第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告 作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载 货电梯，主观上存在故意。 第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通 道，其主观上有过失。 第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以 免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定：受害人对于损 害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。据此，原告应 当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修 理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知 的义务，应当减轻其赔偿责任。 2、客户欠租物管应该怎么做 案情介绍： 某高级商务办公楼内有一本地公司 --a 公司，其业务并未因入驻了一 个好的办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的 负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定 的期限内，如果 a 公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施 中止部分服务的通知， a 公司对此未做出任何反应，也没有能力做出 反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。 随后 a 公司通讯中断。这时 a 公司负责人认为写字楼物业管理部门 侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。 点评： 1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景 做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险。 2、一般情况下，对欠租租户的处理要依据 1998 年建设部《关于物 业转让、租赁的管理准则》规定：对欠租人先进行书面催租，如果 没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措 施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出 现后遗症的可能性降至最低。 3、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些质地较为优良的公 司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特 定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时一 般应适当留出余地。 4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合 同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审 核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一 下物业管理专家们的意见。 3、如何处理商户的违规行为 案情介绍 : 某日，中海商城管理处的工作人员巡视时，发现三楼公用洗手盆周 边墙面、地面溅有不少污水，丢有不少塑料袋，并发出阵阵异味。 经过观察询问，查明这些污水和塑料袋来自三楼一间从事足底按摩 的店铺。 这家足底按摩店的员工认