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工程估价 第一节 房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用事宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 专业估价与非专业估价主要有以下本质区别：⑴专业估价由专业人员和专业机构完成，即由具有与估价对象相关的估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的，⑵专业估价提供的是专业意见，即估价结果等意见不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的、⑶专业估价具有公信力，即提供的专业意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使第三方和公众相信、认可或接受。⑷专业估价实行有偿服务，即要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为。⑸专业估价要承担法律责任，即估价师和估价机构要对其估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。 第二节 专业房地产估价的概念 房地产估价活动的核心内容：是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、预算和判断并提供相关专业意见。为了保障这种分析，预算和判断的科学、准确、客观、公正，不仅要求从事房地产估价活动的个人和单位应当是具有房地产估价资格的房地产估价师和具有房地产估价在资质的房地产估价机构，而且要求房地产估价师和房地产估价机构遵守公认的原则。按照严谨的程序，运用科学的方法去分析、预算和判断房地产的价值。通常还把这里所讲的特定目的称为估价目的，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 专业房地产估价完整定义：是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象的估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关展业意见的活动。 分析为价值分析，主要是对影响估价对象价值的各种因素进行分析，预算即价值测算，主要是李咏有关数学公式或是数学模型和数据，对估价对象价值进行计算，判断即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。分析、预算、判定三项都是相互联系的，分析是预算的基础，预算是判断的基础。 价值和价格之间的关系及本质区别：价值是物的真实所值，在内在的，是相对客观的相对稳定的，是价格的波动中心，价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或是交易者之间的特殊关系和无知等原因，有时会出现低值高价或是高价低值等价格背离价值的情况，因此，为了更加科学准确减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价， 估价与通常意义上定价有本质不同：估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据，定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或是买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或是需要，可以使其要价，出价或者成交价低于或是高于房地产价值。 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证：房地产估价是房地产估价师以房地产价格专家的身份发飙自己对估价对象价值的见解、看法或是观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性。二是鉴证性或证据性的。 估价准确性问题的全面认识包括以下几点：1、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。2、所有的评估价值都会有误差，【评估价值=真实价值+误差】 估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。3、不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。4、判断一个估价价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与实际价值进行比较。5、即使可以用上述方法判断一个估价价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误等，间接对估价结果予以肯定或是否定。 替代真实价值的选择：一是实际成交价格，二是合格的估价师的重新估价结果。 房地产估价即使一门学科也是一门艺术：正确的房地产价值分析、预算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验，因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同