温莎公馆推广策划案终730.pptxVIP

北京绎宅天下 2013年5月 本文件仅供客户高层管理人员决策使用，其产权归倾城公司所有。本文件在未经本公司书面允许的任何情况下不得翻印、 复制或泄露给第三方，否则本公司将依法究责任人的法律责任。;前 言;温莎公馆一个尚未开盘，却已经成为广受业界、受众关注的项目;对本项目注入独特的市场理念;研 究 篇;宏观分析;中国买房人发展的五个阶段;抚顺地产行业现状——地产革命到来;1、从产品形式单一、低附加值、低性价比向产品多元化、客户细分化、产品高附加值、产品高性价比； 2、开发商逐步摆脱了房地产开发的初级阶段，项目运作从土地取得、前期规划、产品定位、营销策划等各个环节更加科学、专业和创新； 3、消费者通过实际购房和居住的经验，通过媒体的传播从相对弱势群体和盲目购房转变为购房专业、选房挑剔、投资理智； 4、政府对房地产行业的支持、土地政策的透明、相关手续的简化和透明对房地产行业的发展起到指导和推动的作用。 ; 未来抚顺房地产发展趋势 ○ 抚顺城市化发展越来越快，随着人民生活品质的提高，相应带动人们对于居住要求的日益提高，市场要求真正意义上的好房子； ○ 产品品质会逐步与国内大都市甚至与国际接轨，产品设计会不断创新，会更加细致入微、贴近生活，消费者对社区环境、安全、物业等要求会越来越高； ;○ 随着老城区建设用地的减少和城市发展重心的转移，未来城市住宅的发展将向外围发展，其中沈抚新城、石化新城等都将成为重点发展区域地区； ○ 近两年住宅产品面临集中放量、定位区分不明显、产品形式趋同、价格相近的局面，市场竞争进入白热化程度，对开发商的实力和眼光，对产品的定位和品质，对市场趋势的把握和推广节奏的掌控都是严峻的考验。; [ 判断 ]： 抚顺已进入市场成熟全面启动期，市场 成熟速度会非常之快，市场要求竞争在高层 面率先质变。一场居住革命来临了！ ;竞争对手分析;二、天朗国际广场 △ 地理位置：抚顺市新抚区西一路北、武功街西。 △ 建筑形式：6栋31层到顶的高层住宅， 1—5层为商业，其余部分为住宅。 △ 项目规模：总占地2.2万平米，总建筑面积26万平米，共约2400户。 △ 项目定位：首次购房对位置要求较高的客户及投资客。 △ 户形设计：38—108平米，40-70平米的小户型为主打产品。 △ 价 格：毛坯房均价5800-6000元，精装修住宅6500元左右。 △ 卖 点：交通便利，周边商业配套较为完善，小户型更适合投资。 △ 优 惠：一次性付款9.6折，贷款9.8折，各个阶段都有不同的优惠活动。 △ 交 房：2013年9月初交房，商场2013年10月前开业。 ;三、台南华府 △ 地理位置：新抚区南阳路三和驾校。 △ 建筑形式：共11栋楼，5栋6层到顶的多层，6栋9层到顶的小高层。 △ 项目规模：占地面积3.2万平米，总建筑面积5.6万平米。 △ 项目定位：全部为低密度产品，主力客群为改善自住型。 △ 户型设计：多层50-130平米，小高层50-104平米，主力户型为70-90平米左右。 △ 价 格： 项目入市时起价：3980元/平米，现可售房源为小高层均价：5100元/平米。 △ 卖 点：小区域内标杆项目，位置有一定的优势，周边配套相对完善。 △ 优 惠：一次性付款9.7折，贷款9.9折。 △ 交 房：2013年8月交房。;竞争项目优劣势分析;;看看温莎公馆有什么？;结 论;定 位 篇;定位原则： 从战略的高度，关注人本生活的主题，关注抚顺主流阶层的居住状况，关注主流阶层的心理轨迹； 挖掘抚顺主流阶层内心的隐性需求、引导市场、引导消费观念。 ; 抚顺市场从宏观看，竞争对手繁多。所以本项目应跃上更高层面跟对手比文化、比品味、比气质，用高层面的定位把“台南华府”这类看似可以竞争的对手排除出局。 现代抚顺是一个发展越来越现代化的城市，缺的不是居住空间，主流阶层内心潜在需求也不是一般意义的硬件和环境，而是一种向国际化越来越靠近的生活方式，讲出他们心中若隐若现的渴求，反而容易打动他们。 这是一个浮躁的时代，而抚顺城市群体更是面对着压力和挑战，经常感到找不到方向，没有依托感。他们需要情感的抚慰，讨厌趋迎、媚俗和没有思想的东西。 ;形象定位：定位的核心思想 ; 漫生活——生活方式，生活理念 英式——建筑风格，简洁明快 成熟——产品成熟，配套完善 舒适——及至细节，雕琢生活 人文——半开放花园式园林景观;形象做的高，不代表客群定的高；形象做的高也不代表产品设计的豪。 形象做的高，不是自我标榜的高；形象做的高也不是胡吹乱造的高。 ;真正的“