济南奥体片区奥龙观邸规划设计策划方案-87PPT.pptxVIP

Project for land parcels 3-2 3-3, Olympic Athletic Park,Jinan;汇报内容提要 Catalog;前言 Preface 济南北临黄河，南依泰山，拥有久远的历史，文化底蕴丰厚，因境内有“七十二名泉”，故也有“泉城”之称，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”（清 刘凤诰）的美誉。根据城市规划，东部区域是济南发展的重中之重，这里是一个崭新的城市核心区，将以多种文化交融的国际化形象为济南城带来新的活力。 本项目正位于东部区域的核心，紧邻奥体中心和城市商务、文化中心区，而地???自身则三面环山，风景奇俊秀美，既拥有现代化城市的繁荣便利、又可享受恬静的自然生态，如此优越的地段条件，在全国大城市的核心区中可谓绝无仅有。我们希望通过本案富于想象力的诠释，为城市增添一颗璀璨的明珠，为本地块的发展带来成功的未来。 由此，本案的背景指导思想是：在尊重和延续上级规划的基础上，结合对场地优质环境、项目实际定位的深化研究，通过在建筑形态、建筑密度、配套设施配置等进行统一细化和优化，达到城市与本地块开发双赢的目标。规划设计的重点主要包括以下几个层面：; 规划设计调整重点 1 尊重环境，调低建筑尺度，适度提高建筑密度 首先从环境入手，依山就势，造溪筑路，充分利用自然资源，整合环境，将适宜尺度的建筑散落其间，在保持绿化率不变的情况下，适度提高建筑密度至25％，从而保障全部的住户都可以享受周边美景，并创造出一个完全契合地段环境脉络的、高品质的多元化社区。 规划设计调整重点 2 根据区位优越的地段条件需求，适度调整户型比例 由于该地块的区位优势极大，参照：全国其他地区在特殊优势资源地区在适度调整住宅套型建筑面积的经验，以及住房和城乡建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的有关规定：“各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，分析住房需求，制定住房建设规划，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例”，规划设计建议：从全市平衡的角度酌情降低两个地块90以下的户型比例套型比例，即调整为90平方米以下户型占总住宅建筑面积的30%。由此，本项目的户型结构能够更加符合本区域地段价值和购房群体的实际需求，为济南市的新区开发增加一份亮色。 ; 规划设计调整重点 3 整体规划，充分提高土地利用效率 以两地块总体容积率、包括配套设施等功能的所有分项指标不改变为前提，将两个地块统一同期规划开发，增强城市空间的和谐程度，提升周边区域的层次，并便于楼盘档次的同步提升和方便后期的物业管理。而且配套公建中的幼儿园、学校合并建设，也便于管理，有效降低学校的人员配置数量和运行费用，扩大学校的活动空间，有利于学生的身心健康和快乐成长。由此，避免了单地块形状不规则、地形复杂，造成的土地资源和空间得不到充分的利用，以及城市空间界面不够协调等隐性资源浪费问题。 规划设计调整重点 4 结合地质条件及实际使用情况统计，合理布局停车区域及停车数量 首先，由于基地内部大部分区域为岩石，为大面积地下空间的开挖带来较大难度；其次，根据市场营销部门对本地及青岛等城市的调查发现，用户不喜欢使用地下车库，空置率一般在50％甚至更高；另外，如采用低层建筑为主的规划布局，每户实际可以提供前后串列的两个子母车位（依照本地规范只能以一个车位计算）。因此，为尽量加快施工进度保障全运会需要，同时有效减低施工及维护成本，规划建议将地面与地下停车位比例规划为各占50％；并将原有1：1的停车要求改为每户0.7~0.75个车位 (加上低层建筑多出的约400个子母位实际每户为约0.83~0.9个车位，而如再加上小区干道沿路临时夜间车位实际平均每户车位将高于1：1)。 ;;1.1项目概况Summarize 本项目位于济南奥体文博片区3-2、3-3号地块，两地块合计：占地235,901平方米，总建筑面积为474,157平方米，其中计入容积率建筑面积为383,868平方米，土地性质均为居住用地，并包含商业、托幼、小学等配套设施。;1.2区位分析Location 项目位于城市发展的新区，整个区域周边自然环境优美，规划理念先进，城市形态整齐，是一块闹中取静的难得“宝地”。 依照城市规划，本项目隶属的片区是市级公共服务设施中心，以崭新的形象和标志性的城市景观，塑造出新的城市亮点及风格独特、生态型的居住社区。具有体育、商务、居住、旅游等综合片区功能。 项目周边交通良好，进入方便。北靠经十路、南临旅游路，10分钟内分别可达济南老城市中心，即将启用的奥体中路南起奥体中心，北穿工业南路