浙江湖州项目[2号地块]定位策划与投资分析_91PPT_上实顾问.pptxVIP

;行政记要;项目概况 市场分析 定位分析 酒店定位分析 企业会所定位分析 花园洋房定位分析 投资效益分析 ;项目概况 项目分析 功能组合 双核启动; 2号地块东临未来的区政府大楼和中央商务区，北面为1号地块，南面为塔荡漾，西连西山，总占地面积116,484M2。;;湖州经济的强势发展；战略地位面临升级的历史性机遇，人口将会强势导入 ；城市未来发展空间必定东移；区域目前没有大型商业与酒店等设施，同时区域内将规划建设大量住宅。 市场竞争将加剧 ；十一五”湖州将建设5家五星级酒店；南太湖的开发将极大地分流旅游类型的客户、资源和商机。 ;3、功能组合建议;;;商务市场建议 酒店市场建议 比较案例分析 总结;1、商务度假市场建议;2、酒店市场建议;2、酒店市场建议;湖州国际大酒店;湖州国际大酒店;湖州国际大酒店;湖州国际大酒店;据调查预测，在确定的市场区域中，短期住宿需求主要来自于以下四个细分市场。 高端休闲精品酒店作为细分市场，其市场竞争较小，基本可以达到较高的市场占有率。;;3、参考案例分析——湖州太湖阳光（雷迪森）度假酒店 ;;4、总结;叁、 定位分析 ;1、定位前提;2、定位原则;3、问题与障碍 ;市场基础：区域处于开发先导期，人气与配套基本空白，市场基础短缺； 区位条件：景观与生态条件充裕，但昭示性与通达性不足； 土地性质：属商业用地，使用功能受到限制，无法开发对区位要求相对较低的住宅产品； 政府导向：政府要求先行启动该地块的开发，并要求向高星级宾馆方向发展； 企业期望：上实期望从区域集成开发的高度，打造区域品牌与品质，同时要求取得效益与资金平衡。;5、产品定位依据;发展商的期望;项目自身发展因子;我们的设想;6、产品概念;7、产品的组合构想;企业会所 Club;9、项目总体规划指标;10、景观建议;「水景的表现」;定位建议 总体风格 设计原则 客房建议 配套设施 价格建议;理由如下： 1、高星级酒店有助于树立上实在湖州的高端形象； 2、有助于提升整个项目后期地块价值； 3、有客观市场需求和市场机会，利于切入市场空白； 4、高星级酒店具有前瞻性，其投资回报比低星级的更高； 5、符合政府对上实、对地块的期望。;—— 竹酒店在风格上不是纯粹的竹元素堆砌，是将现代元素和传统元素结合，以现代审美需求塑造一种禅韵。;禅意文化表现在内部设计及氛围营造。 —— 舒适、精致的设计，不一定富丽堂皇，但富有创意。;3、设计原则;;;4、客房建议 ;主题标准套房 特色：配微波炉、厨具等， 360度旋转电视，吸引客人入住； 面积标准：45-70平米。;行政套房 特色：行政客房装饰豪华，增加会客功能，方便旅游度假； 适合高级客人； 面积建议：100平米。;豪华套房 特色：为旅客提供更宽敞的空间及华丽的装饰； 适合顶级客人； 面积建议：140-200平米左右。;;建议增设多种规格会议厅，满足不同客人的商务要求：;; 6、价格建议;别墅产品对比 定位目的 定价说明 产品用途;1、别墅产品对比;2、定位目的;3、产品用途;;;5、定价说明 ;;;;产品建议 整体布局 市场客户分析 销售周期分析 价格定位 ;1、产品建议;2、市场客户分析;3、销售周期分析 ;4、价格定位 ;;5、关于居住科技材料应用的建议（一）;5、关于居住科技材料应用的建议（二）;5、关于居住科技材料应用的建议（三）;五、投资效益比较与分析;1、投资估算 ;2、开发成本分析 ;3、投资分配分析 ;4、开发周期 ;4、开发周期 ;6、项目收益测算 ;;7、项目经济效益分析 ;;;;;8、项目投资与平衡能力分析 ;; 从以上两表可以看出，由于三种物业实施综合开发，在资金上可以相互利用，至2010年与2011年销售物业分别可以实现的净现金回流为47,687万元和29,537万元（因清算土地增值税，2011年出现负的现金流），加上酒店自身2010年与2011年的经营净收益分别为3,617万元与3,574万元以及投资股东投入的1亿元注册资本，根据酒店2010年实现全部投资56,817万元的资金需要，预计在2010年项目尚有2,295万元的现金富余，但2011年由于销售物业结算需支付大额土地增值税，该年度酒店的资金缺口将达到12,281万元。但同时我们认为，该资金缺口完全可以通过酒店自身实施良性运作，由于酒店已形成的资产规模达到56,817万元并已开业经营，通过银行融资1.23亿应不存在任何障碍。;9、敏感性分析 ;同时，在上表基础上，我们构成项目的敏感性分析图如下： ;谢谢！;1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。七月-20七月-20Wednesday, July 22, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。07:41:0707:41:0707:417/22/20