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居间部分法律基础知识 居间(中个)、居间合同 ·1、居间就其实质而言,是一种商业形式,是牵线搭桥、举荐媒 引,促使交易双方成交的一种经纪活动。居间双方一般为平等主 体间专项从事这种经纪活动而从中获取报酬的人,就是居间人。 居间不仅出现在我们二手房买卖、房屋租赁中,还出现在证券交 易、职业婚介等领域中 2、居间合同:《合同法》第424条:居间合同是居间人向委托人 报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付 报酬的合同 《房地产买卖居家合同》:包括买卖合同(定金合同)、 居间合同 1、买卖合同 (定金合同):①从属性,从属主合同,为了保证主合同履行的 种担保合同(定金罚则) ②实践性,以定金交付为定金合同成立条件 ③要式性,须以书面形式约定 居间合同(特殊委托合同) 概念: 类型:1、报告居间(向委托人报告缔约合同的机会) 2、媒介居间(在对房屋买卖的媒介居间中,房屋出卖人为一个居间合 同的委托人:买受人为另一个居间合同的委托人,两个委托人委托的往往是 人 媒介居间人可以从双方(两个居间合同的委托人)取得报酬,之所以如此 根据合同自申的原则,当事人可 双 于双方均有忠实义分。 居间合同 ·特征:有名合同、诺成合同、不要式合同、有偿合同、单务合同 甲欲出售自己的一套房屋,与乙签订居间合同约定: 为甲报告订约机会,事成后,甲支付报酬1万元。 ·《委托出售协议》、《房地产买卖居间合同》综合 《合同法》第245条第1款规定:“居间人应当 就有关订立合同的事项向委托人如实报告。” ·实践中如实报告的具体表现: ·1、只需将所知道的情况如实报告委托人,但应尽可能掌握更多 的情况,以供委托人选择 ·2、保证提供的信息真实可靠,没有任何的隐瞒欺骗和任何自己 主观臆测。 ·3、对于有影响的事项,如标的物是否存在瑕疵、资信状况、支 付能力 ·4、不得与第三人(其中一委托人)恶意串通损害委托人的利益, 也不得恶意促成合同成立。 《合同法》第25条第2款规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重 要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当 承担损害赔偿责任。” ,甲委托乙为其购买一套房屋,特别要求,不能有一点渗水,刚 好乙接受了另一委托人丙出售一套房屋。(乙知情,此房屋雨季 时,有渗水,但为了报酬,乙隐瞒并欺骗了甲)在甲与丙签订 「买 卖合同后,甲发现了问题,知道乙隐瞒并欺骗了甲便向丙提出损 害赔偿要求。 ·此例中的乙为了拿到居间劳务费,不仅没有履行据实报告的义务, 而且还采取隐瞒真相的手段,与丙恶意串通而损害了甲的合法杈 益。因此,乙不仅无权向甲主张居间报酬的请求杈,而且就其故 意造成的损失,承担损害赔偿责任。 《合同法》居间人的报酬请求权 ·居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。 ·对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。 因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同 的当事人平均负担居间人的报酬。 ·居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。 报酬取得必备条件 ·取得报酬必备两个条件: ·1、所介绍合同必须成立 ·2、合同成立,与居间人的介绍有因果关系 实践中居间人促成的合同,须为合法、有效的成立,如果合同无 效或可撤销,是不能视为促成合同成立。 合法、有效合同(房地产买卖居间合同) ·1、合法: ·2、有效: ·合同签订后存在有效、无效、效力待定的情形