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绵 竹 市 小 区 营 销 策 划 书 兰州全金房地产代理有限公司 二零零六年八月 1 第一章 项 目 概 况 第一节：项目区位分析 一、区位 绵竹市位于四川盆地西北部，幅员面积 1245.3 平方公里，东西宽 约 42 公里，南北长约 61 公里。市政府所在地剑南镇距成都 83 公里， 现为德阳市代管的省辖县级市。全市 1998 年末总人口为 51.24 万， 共辖 24 镇 2 乡，42 个居民委员会，263 个行政村，市区常住人口 20 万人。绵竹市从 1994 年开始绵竹市就是四川省县级经济综合实力十 强县之一。到 1998 年，国内生产总值达到 44.52 亿元，财政收入达 到 4.13 亿元(含中央两税) ，农民人均纯收入达到 2495 元，职工人均 收入达到 6908 元。是德阳市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和 历史文化底蕴构成了绵竹市鲜明的地域特色。 本项目所在地为位于绵竹市区西侧，距绵竹市中心政府办公大楼 约 1.5 公里。地处天河片区，现该区已形成以住宅、办公、休闲娱乐 为一体的新型城市片区，本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境 之中，项目规模较大，地块位置是市场未来的热点，具有较好的物业 升值潜力。 二、区位市场分析 综合上述情况目前绵竹市市区的特点如下： 1）。该市经济综合实力强，是四川省的十强县之一。从整体来看的市 区居民和周边的农民地收入都较高，消费能力较强。 2 ）。厂矿企业较多，经济效益较好，企业职工多而且收入高，消费群 2 体大而且质量高。 3 ）。该市对生态环境保护力度较大，特别对市区的改造力度加大后， 对市区的居住环境的改善逐步加强，使大部分外地在此工作的人，愿 意在此定居。 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处天河片区，是绵竹市政府规划的办公、居住、休闲娱 乐的新型城市片区，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于绵竹市西侧， 地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，气候宜人，无污染源， 空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于杨锐大道与飞云街的交汇处，来往有途经此地通往市 中心和各乡镇及周边城市-汉旺（东方汽轮厂）、德阳、安县、绵阳 等地的公交及长途客车，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是该区处于开发初期，因 此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施， 如周边没学校，学校主要集中在市区，导致本项目目前缺乏居住氛围， 市民对本地块缺乏“认同感”。 4、交通状况 3 虽然地处入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工 作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务 巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 绵竹市政府提出将本项目周边规划成办公、居住、休闲、娱乐片 区。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产 市场的升温，影响住房消费升温。 2、地理区位优势 目前绵竹市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得 较大的发展趋势。因