不动产价格的影响因素.pptVIP

§ 2.6 预期因素 城市的人口发展规划对城市未来的人口总 数、自然增长率、老年抚养比、少年抚养 比等都有相应的预测和规划，这种人口发 展规划会使得人们形成未来对不动产需求 增加的预期，即未来不动产价格上涨的预 期，因此，为了降低购房成本和损失，人 们会选择提前购买，导致当前不动产价格 的上涨。 经济预期 政策预期 社会预期 人口预期 环境预期 交通预期 基础设施预期 § 2.6 预期因素 城市的环境发展规划对城市未来的空气质 量（空气达到二级及以上的天数）、森林 覆盖率、人均公园绿地面积、垃圾无害化 处理率、污水集中处理率、公园布局、景 区建设、道路绿化、城市水系建设等都有 相应的目标规划，会形成人们对城市未来 生态环境质量优化的预期，提高人们的健 康生活系数，吸引更多的人购房定居，增 加对住宅不动产的需求，带动当前住宅不 动产价格的上涨。 经济预期 政策预期 社会预期 人口预期 环境预期 交通预期 基础设施预期 § 2.6 预期因素 城市交通的规划、建设和运营，使得城市 空间功能将重新配置，城市不动产空间市 场，尤其是交通沿线周边的不动产将发生 巨大变化。交通改善通过降低交通成本和 通行时间，从而增强了某些区域的可及性， 而这种可及性的改善将资本化于周边住宅 和商业不动产的价值上，现实中的表现就 是这些不动产的市场价格上升。需要关注 新增公交站点的空间位置、规划时间、规 划建设周期等信息。 经济预期 政策预期 社会预期 人口预期 环境预期 交通预期 基础设施预期 第 2 章 不动产价格的影响因素 § 2.1 不动产价格影响因素分析概述 ? 2.1.1 进行不动产价格影响因素分析的原因 ? 2.1.2 对不动产价格影响因素的总体认识 2.1.1 进行不动产价格影响因素分析的原因 在现实中，不动产价格水平及其变动，是由众多影响不 动产价格的因素共同作用的结果。其中有些影响因素是 可以量化的。例如，不动产的区域因素、自身因素，它 们可以在不动产评估时直接加以考虑或者予以调整。但 是大量的影响因素是不能量化的。例如，经济因素、社 会因素、政策因素等，对于不能量化的影响因素，则在 估价时不能通过修正、调整等方法予以考虑。如果在估 价时不考虑那些不可量化的影响因素，势必影响评估的 结果。因此，对于不可量化的影响因素，就要求估价人 员总体把握，从总体上给予考虑。当然，这就需要估价 人员全面认识不动产价格的影响因素。 2.1.2 对不动产价格影响因素的总体认识 ? 不同的不动产价格影响因素，引起不动产价格变动的方 向不尽相同 ? 不同的不动产价格影响因素，引起不动产价格变动的程 度不尽相同 ? 不同的不动产价格影响因素，与不动产价格之间的影响 关系不尽相同 ? 有些不动产价格影响因素对不动产价格的影响与时间有 关，有些与时间无关 ? 大多数不动产价格影响因素难以用数学公式或者数学模 型来描述 2.1.2 对不动产价格影响因素的总体认识 ? 不同的不动产价格影响因素，引起不动产价格变动的方 向不尽相同 ? 不同的不动产价格影响因素，引起不动产价格变动的程 度不尽相同 ? 不同的不动产价格影响因素，与不动产价格之间的影响 关系不尽相同 ? 有些不动产价格影响因素对不动产价格的影响与时间有 关，有些与时间无关 ? 大多数不动产价格影响因素难以用数学公式或者数学模 型来描述 有的影响因素降低不动产的价格，有的影响因素提高 不动产的价格。但是，对于不同类型的不动产，同一 影响因素引起不动产价格变动的方向可能不同。例如， 对于带有铁路的地段，如果为居住区且没有火车站出 入口，铁路可能成为贬值的因素。但是如果为仓储或 者工业区，则铁路可能成为增值的因素。 2.1.2 对不动产价格影响因素的总体认识 ? 不同的不动产价格影响因素，引起不动产价格变动的程 度不尽相同 ? 不同的不动产价格影响因素，引起不动产价格变动的方 向不尽相同 ? 不同的不动产价格影响因素，与不动产价格之间的影响 关系不尽相同 ? 有些不动产价格影响因素对不动产价格的影响与时间有 关，有些与时间无关 ? 大多数不动产价格影响因素难以用数学公式或者数学模 型来描述 有的影响因素对不动产价格的影响较大，即随着这种 影响因素的变化所引起的不动产价格的升降幅度较大； 有的影响因素对不动产价格的影响则较小。但是，随 着时间、地区、不动产类型的不同，影响程度的大小 还会改变。 2.1.2 对不动产价格影响因素的总体认识 ? 不同