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2 建筑物折旧的种类 ⑴物质折旧 ⑵功能折旧 ⑶经济折旧 5.4.2 建筑物折旧的求取方法 建筑物折旧的求取方法最常用的是耐用年限法。 1 耐用年限法中的有关概念 ⑴自然耐用年限 ⑵经济耐用年限 ⑶建筑物的经过年数 ⑷剩余经济耐用年限 2 耐用年限法中的具体操作方法 ⑴直线法 耐用年限法中最主要的是直线法。它是假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在经济耐用年限期间每年的折旧额相等。计算公式为： ⑵余额递减法 余额递减法又称定律法，是用某一固定的比率（折旧率）乘以本年度尚未折旧的建筑物现值（即上一年度的建筑物现值，第一年时为建筑物的重新购建价格），进而计算本年度折旧额的方法。其特点是折旧率在经济耐用年限期间保持不变。 ⑶成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的耐用年限、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为： ⑷实际观察法 实际观察法不以建筑物的耐用年限作为计算折旧的标准，而是以建筑物的实际损耗程度为依据，由估价人员亲自到现场，直接对建筑物作物理、功能和经济折旧的观察，判断成新度，以该成新度代替成新折扣法中以耐用年限、经过年数确定的成新度，计算建筑物的现值。 除了耐用年限法，建筑物折旧的求取方法还有市场提取法、分解法和混合法。 5.4.3 求取建筑物折旧应注意的问题 1 估价上的折旧与会计上的折旧的区别 ①折旧目的不同 ②折旧基数不同 ③折旧方法不同 ④耐用年限不同 2 土地使用年限对建筑物经济耐用年限的影响 ①建筑物的经济耐用年限早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济耐用年限计算建筑物的折旧。如图5-2（a）和图5-2（b）。 ②建筑物的经济耐用年限晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。如图5-2（c）和5-2（d）。 图5-2 建筑物经济耐用年限与土地使用年限关系的几种情况 建设期2年 建筑物经济寿命50年 18年 土地使用年限70年 （a） 建筑物经济寿命50年 25年 土地使用年限70年 （b） 5年后出让 建筑物经济寿命50年 12年 土地使用年限40年 （c） 建设期2年 （d） 5年 土地使用年限40年 5年后出让 建筑物经济寿命50年 5.5 应用成本法涉及的有关规定 5.5.1 商品住宅和经济适用房价格构成的有关规定 5.5.2 农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定 5.5.3 房屋折旧的有关规定 5.5.4 房屋完损等级评定的有关规定 5.5.1 商品住宅和经济适用房价格构成的有关规定 1 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 商品住宅价格由下列项目构成。 ⑴成本 ⑵利润 ⑶税金 ⑷地段差价 2 经济适用住房价格构成的有关规定 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。 5.5.2 农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定 ⑴征地补偿安置费用 ①土地补偿费。 ②安置补助费。 ③地上附着物和青苗的补偿费。 ⑵征地管理费 ⑶耕地占用税（占用耕地的） ⑷耕地开垦费（占用耕地的） ⑸政府规定的其他有关费、税 2 城市房屋拆迁费用的有关规定 ⑴房屋拆迁补偿安置费用 ①被拆迁房屋的房地产市场价格。 ②被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。 ③各种补助费、补偿费。 ⑵房屋拆迁估价服务费（房地产价格评估费） ⑶房屋拆迁服务费 ⑷房屋拆迁管理费 ⑸政府规定的其他有关费、税 5.5.3 房屋折旧的有关规定 1992年6月，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》（建综[1992]349号印发）对经租房产折旧作了有关规定。 经租房产折旧的有关规定详见书中表5-3。 5.5.4 房屋完损等级评定的有关规定 1984年11月，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准（试行）》，同年12月发布了《经租房屋清产估价原则》，对相关内容作了规定。 本章基本概念 成本法 积算价格 重新购建价格 重置价格 重建价格 建筑物折旧 耐用年限法 思考与练习 1 什么是成本法？成本法的理论依据是什么？ 2 成本法适用范围和条件是什么？ 3 新开发土地有哪几种情况？其估价的成本法基本公式是怎样的？ 4 利用成本法评估新建不动产和已有旧不动产的基本公式是什么？ 5 什么是重新购建价格？它包含几种类型，它们各是什么？ 6 什么是估价上的建筑物折旧？它分为哪三大类？ 7 建筑物的耐用年限、经过年数、剩余耐用年限的含义及其相互关系是什么？ 8 估价上的折旧与会计上的折旧有何异同？ 9 如何处理建筑物经济耐用年限与土地使用权年限之间的关系？ 10 房屋完损等级是如何划分的