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产品管理产品规划小户型复式产 品设计研究 42 页 小户型复式 产品设计研究 2009 年 10 月 23 日 前言 2 第一部分： 小户型开发中遇到的问题及对策2 一、目前小户型开发存在的不足：2 二、小户型的优化及对策 4 二、新的测量规范出台后的创新户型设计方法 8 第二部分 新规范下复式小户型创新实例研究 17 一、复式小户型 LOFT 概述 17 二、复式小公寓 LOFT 的设计要素 18 三、武汉复式小公寓产品分析 19 第三部分 小户型的设计与装修问题29 一、房型设计与装修设计同步结合原则 29 二、小户型设计尺度设计原则 30 三、小户型装修的原则 41 前言 小户型物业是一种依托于都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型 物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来 看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在 容积率高、梯户比值高、绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。 但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此 长期存在。 小户型中的复式产品是基于小户型产品特性中的一种，是规避小户型劣势的 创新型产品。小户型复式产品是从属于小户型大系列产品中的一个分支，很多在 面积的区间和集约性使用、功能实用性最大化方面是完全一致的，在空间使用方 面更加有效。 近阶段随着规划政策的不断完善，小户型复式产品发展出多种衍生类产品， 下面我们将对此逐一进行研究分析。 第一部分：小户型开发中遇到的问题及对策 各地市场小户型住宅被疯抢的背后，小户型产品本身的弊病与缺陷也逐渐暴露， 也必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。因 此，我们更有必要对这类产品存在的不足及其如何解决的对策做个理性的剖析和 冷静思考，以便在日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。 一、目前小户型开发存在的不足： 1 、房型不合理，居住功能差 现在，小户型公寓中大多是宾馆式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居 的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常居家 生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住物业的 使用价值。 有些小户型中一室一厅的房型，虽说比一室户的房型好些，但总体来说也不 如常规住宅中与二室、三室组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一室一厅大 多是直套型的类似于传统公房中的一室半的房型。这种房型客厅采光不足，而卧 室却过于明亮。而根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应该胜于卧室，应 更充足。 此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病。房型设计与装修设计 时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”的小而全、小 而精。这也同样影响到小户型的居住功能。 2 、得房率低，走道过长 如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在 70%左右，有的甚至只有 60% ， 这与通常新建住宅 80%以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精 明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择。 造成得房率低的一个重要因素，是其一梯十几户走道过长的陈旧设计，中间一条 窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局。这一设计显然是不合理的， 既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员疏导，且又造成过多的 分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及 其保值增值的功能。 3 、识别性差，安全存在隐患 由于小户型设计的陈旧，一个层面十几户，鱼骨状状的平面布局，便必然导致各 家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌号，几乎无其他可识别的不同 空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。一旦遇到火警便难以迅速疏 散。且外人闯入也难觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便给不 法之徒留下可乘之机。 4 、公共空间拥挤 现有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户的电梯设置。平均每部电梯要 承载上百户的上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知的。 5 、面积不当，价格与价值相偏离 现有的小户型公寓，一室户的面积多在 35—50 平方左右，显然这对于一室户来 说，有些偏大了，总价随着面积的偏大而增高了，也就失去了小户型的意义与优 势了。 二、小户型的优化及对策 1 、改点式为板式，创新平面格局 改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的