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商业模式某市欢乐置业城商业地 产项目经营模式报告 105 页 北京欢乐置业城经营模式报告 北京东方运盛房地产顾问 - 1 - 目 录 前 言 - 3 - 第一部分 消费者综合置业成本分析与研究 - 5 - 一、置业流程与所用时间分析- 5 - 二、综合置业成本构成的主要因素- 10 - （一）信息成本 - 10 - （二）时间成本 - 11 - （三）出行成本 - 13 - （四）健康成本 - 15 - （五）采购方式成本 - 16 - 第二部分 房地产销售成本分析与研究 - 17 - 一、房地产开发项目宣传推广成本分析- 17 - 第三部分 北京欢乐置业城（一站式集体采购中心）方案介绍 - 31 - 一、欢乐置业城名称及功能释义- 31 - 二、欢乐置业城项目描述，总体规划与功能介绍- 34 - 三、总体规划布局与功能介绍- 34 - 四、客户定位- 40 - 五、通过图片感受欢乐置业城- 41 - 六、欢乐置业城七大特色- 47 - 七、关于商业管理及物业管理- 49 - 八、欢乐置业城对消费者、商家、社会利益的分析- 50 - 九、欢乐置业城前景描述- 59 - 第四部分 欢乐置业城消费人群定位与研究 - 60 - 一、按不同需求划分潜在购房人群- 60 - 二、中年人的消费特点- 61 - 三、三类购房主要人群的社会经济特征描述- 62 - 四、不同心理需求细分市场的住房需求特点- 63 - 五、欢乐置业城主要消费人群定位： - 69 - 北京欢乐置业城经营模式报告 北京东方运盛房地产顾问 - 2 - 第五部分 地区宏观经济环境分析 - 70 - 一、北京市宏观经济环境分析- 70 - 二、增长背后的推动因素- 72 - 第六部分 北京房地产市场分析 - 90 - 一、商品房发展基本情况- 90 - 二、北京二手房产市场情况分析- 95 - 三、北京商业地产情况分析- 96 - 附：零售业对外开放对北京市商业市场的影响- 99 - 第七部分 北京欢乐置业城收益模式 - 101 - 一、前期收益（直接收益）主要来源- 102 - 二、后期收益（间接收益）主要模式- 103 - 附：房地产业务经营计划- 104 - 结 论 - 106 - 附件一： - 107 - 附件二： - 149 - 附件三： - 130 - 附件四： - 157 - 北京欢乐置业城经营模式报告 北京东方运盛房地产顾问 - 3 - 前 言 房地产消费需求是构成社会需求的重要方面，近年来，我国房地产投资占固 定资产投资的比例在15%以上，并呈逐年上涨的趋势，房地产业的快速发展，主 要得益于国民经济的持续快速增长，国民经济的持续快速增长使城市中低收入劳 动者的经济收入持续增长，这在一方面启动了中低收入者的购房需求，为房地产 业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费 者提升了消费层次，从而也推动着房地产项目的品质不断提升。房地产业是我国 经济发展的重要推动力之一；我们将房地产相关的消费统称为置业消费，而房地 产的消费处于置业消费的最前端，因此我们将房地产的消费定义为“置业源消 费”,而房地产消费的增长也带动着一系列相关行业的快速增长。 我们在研究消费者的消费行为后发现在人们完成“置业源消费”及相关置 业消费（建材、家居、电器、汽车、装饰品)的过程中存在着一个与每一个消费 者都紧密相关的成本问题！链式消费环节中的产品卖场布局分散，彼此之间缺少 互联，这种现状导致了消费者在链式消费过程中要付出惊人的时间成本、出行成 本、健康成本及信息成本等，我们将这些成本统称为“综合置业成本”。 而产品另一端以开发商为代表的产品供应商，则因缺少有效而经济的宣传推 广平台，故只能依赖现有的常规宣传、推广、销售等形式，大把大把的花钱打广 告；其结果是直接导致了“销售成本”上升；传统宣传推广方式的落后与不经 济本身就是房价居高不下的主要原因之一，而开发商的销售成本最终转移到了消 费者身上。据中新社2006 年7 月29 日电：世界最大的人力资源管理咨询机构 — 美国美世人力资源咨询公司北京时间28 日晨公布了一项全球城市生活消费成本 最新调查，在全球144 个城市中，北京名列 14 位，是中国内地生活消费成本 最高的城市。 据报道，美世公司的调查结果是对全球144 个城市的二百多项物价指标进行 综合对比后得出的，指标中包括房价、交通、食品、服装、日用品和娱乐消费。 北京欢乐置业