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房地产类的企划方案 一 宗 地 周 边 环 境 概 述 二 企 划 : 缘 起 三 地 产 品 牌 建 设 思 考 四 目标客 户成 分 及购 买动 机 五 消费者心 理权 重 比预测 及分 析 六 案 名 的 缘 起 七 推 广 核 心 概 念 八 广 告 总 精 神 九 企戈U 思 路卖 点 收集 及提 炼 十 交 大 整 合 营 销 策 略 十 一 导 示 策 略 十 二 售 楼 处 策 略 十 三 、 样板 房选 择 思路 及策 略 十 四、 媒体的 选择 组 合及投 放时 间 附 各 类 表 单 一 宗 地 周 边 环 境 概 述 (- 一）、 位置 :xx 区 所在 xx 小区三； 街坊西 块 东 临 黄 浦 江 西 临 工 业 区 南 临 西 渡  北 临 庄 ( 二 ) . 面 积 : 小 区 整体 建 筑规划面 积 140000 平方 米 第 一 *期 建 筑面 积 40406 平 方米 O ( 三 ) . 地 形 地 貌 宗 地 东 西 向的距离 为 191M(水 平标 准 ) 南 北 .向 的 距离为 156M( 水 平 标 准 ) 为 一 较规 则 的长方形地 块， 综合容 积率 控 制 在 1.35 以 下 ( 四 ) . 交 通 状 况 现 有 公 交 线 路 条 : 徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线及各线小巴士 ，还有莘闵轻轨 ( 五）. 周 边 主 要 建 筑 及 景 观 宗地南面是陈旧杂乱的平房 ,未来是我们社区的二 期规划。 宗 地北面 是 xx 交通大学学 校 园区。 宗地西面 是我们的竞争个案，北欧丽景，金榜世家。 宗地东面 是一块空地，是其它发展商小区规划。 总结:宗地的南面及东面为陈旧杂乱的建筑和空地 ，其 景观状况会 对以后本案楼盘的销售产生不利影响。针对此方面应在策划当中 加 以淡化 ,并 应 着重 强 化未 来发 展前 景。 ( 六 ) SWOT 分 析 项 目 分 析 ( 宗 地 ) 1 优 势 : (1) xx 的 发展 商 集中 开 发情 况已 成规 模。 形成了很好的区域氛围 , 生成了一定的区域市场认知度 ，对购买力 有 很 大 的 拉 动 力 ⑵ 地处 闵 行 xx 小 ，区 中心 位 置 。 东川路是交通主干 道;xx路是公建及商配的聚集地 ；两条路的交 叉处就是本宗地所在地。因此绝对中心位置。 地块北边紧靠 xx交大；闵行中学，交大附中，交大附小是文化 的聚集地，文化气息非常浓有E 。 而我们的目标客户群的购房心理对文化的需求很高。因为文化区 的社区氛围好，对居住及孩子的教育意义重大。因此这方面可作为 我 们 将 来 主 力 卖 点 之 一。 ⑷ 离闵行工业区1.5 公里，坐车只有三站路距离。 该工业区的开发已形成规模 ，该区内企业中层的月收入可达到 1500元以上，具有一定的购买能力。因此可更大的拓展客户市 场 。 (5)东川路主干道边，有公交及规划轻轨可直达莘庄 ，交通便捷。 莘庄是商业的聚集地更能方便购房者逛街购物。 、 劣 势 ： (1)靠近西渡，离市中心繁华商业区距离较远 ，乘车时间长。 在市民的心目中属于是很偏僻地区。不能引起外区客户对此处的 心里认同感，从而产生较强的抗性。 ⑵ 附近没有大型娱乐场所及大型商场的配套。 对购房者产生购买心理障碍，我们在企划中会淡化此点。 ⑶ 竞争个案较近，目标购房客户群较局限与集中。 客户会对所有的房产做一个比较。竞争会对客户购房产生分流 ，因 此在企划中我们会强化提升卖点。 地块东面，南面是待开发地区，环境较差。购房者如现场观看 的话，会引起客户直观上的不良感觉 ，从而降低对楼盘的品质。 本块宗地分三期开发，跨越时间段长。 容易引起购房者对未来开发前景展望产生不确定性。这方面我们 会在企划及销售当中会对宗地整体运做。 、 机 会 点 ： (1)依托政府的政策，紧扣政府倡导全民健身运动这一精神文明建 设 的 主 题。 与政府进行合作。由政府出面搭台 ，将其引向深入，借以提高我们 楼 盘 的 品 位 与 档 次。 (2)政府规划中的轻轨 ，从该地区穿过，会使交通更加便捷。 未来发展的良好展望会带来一定的机会 ⑶ 与交大相邻，能够视为机会 与其进行双向沟通，发展一种相依互补的关系，把机会发展成为真 正 成 功 的 品 牌 与 楼 盘 、 威 胁 点 主要来白区域市场竞争对手的威胁 因为当地的竞争对手有了一定连续开发的品牌效应 ，可是威胁同机 会总是共存的。我们具有白身的强大优势 ，以正和出奇胜，树立健 康这一人类永恒主题，将威胁转化成为机会与优势。 经过前期对市场实地现场的详细调研已经掌握了本案相关资料基 础，其后又进行了深入浅出的分析作为背景依据 企划工作就是对市场调研进行延伸及升华 ，更是结合本案白身的优 劣