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别墅营销特殊性分析 【摘要】别墅作为房地产市场的高端产品具有区别于普通房地产 的营销特殊性，别墅营销的特殊性分析主要从别墅自身和别墅消费 者两个方面进行。 【关键词】别墅;营销特殊性;消费者 别墅作为房地产市场的高端产品，同其他奢侈品一样具有区别于 普通产品的营销特殊性，别墅营销的特殊性分析需要从别墅自身和 别墅消费者两个方面进行。别墅的消费群体是房地产行业的高端消 费者，他们的消费行为和购买决策行为的分析对别墅产品的市场营 销方案的制定具有非常重要的支持作用。 １．别墅市场营销的特殊性 作为房地产市场的高端产品——别墅，在市场营销中具有自身特 殊的属性： 1.1 价格受行业具体政策影响较小 别墅受国家宏观经济走势的影响较大，但是房地产行业政策对别 墅影响较小。2006 年 5 月 31 日，国土资源部发布通知，“中国一律 停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全 面清理。”同时明确，联排、双拼以及 town house 等低密度住宅不 属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政 府对市场供应量的控制引发别墅（villa）在售项目的价格高涨。 从需求情况来看，别墅价格弹性较小。别墅一般是富裕阶层用于享