房地产开发项目收入入与税费估算.pptVIP

LOGO 第3节,房地产开发 项目收入税费估算 53房地产开发项目收入税费估算 简述: 房地产开发项目收入:销售收入、经营收入、土地 使用权转让收入、自营收入、配套设施销售收入、 代建工程收入等。 房地产开发项目税费:销售费用、经营费用、营业 税、城乡建设维护税、教育税附加、房产税、土地 增值费、企业所得税、契税、印花税等。 房地产开发项目营销收入分析估算 冷从投资分析的角度出发,市场分析与预测的最终 目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的 确定和营销收入与的估算。 1、售租方案 房地产项目应在项目策划方案的基础上,制定切实 可行的出售、出租、自营等计划即售租方案。 售租方案内容 A、售租方式、售租比例B、可售租面积C、售租进 度计划及各计划进度内售租量D、售价、租金E、收 款计划 2、售租计划(程序、步骤) A、确定项目计算期(销售、出租) B、进行各项分析(售租计划、收款方式) C、确定各期销售比例、销售数量 D、确定价格、收款方式 价格:a、期房/现房b、区位; 收款方式:a、一次性付款b、按揭付款 c、分期付款 E、编制售租计划表与资金回收计划表 详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在 都 的第八章予以阐述。 3、销售和出租经营收入 房地产投资项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、 租金收入和自营收入。 ①销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套 设施销售收入 销售收入=可出售建筑面积×销售单价 ②租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入 租金收入=可出租建筑面积×租金单价 ③自营收入指开发企业以开发完成后的房地产为其进行 商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到 的收入。 ☆注意:空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出龍率 对租金收入的影响。 ◆没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入 考虑了空置率或出租率以后,从潜在总收入中扣除空置和租 金损失,再加上其他收入,就得到了该物业的实际总收入; ◆如果再考虑出租期的运营费用,则租金收入就是净租金收入。 三者的关系表示如下: 潜在总收入=可出租面积×单位租金 实际总收入=潜在总收入×(1-空置率)+其他收入 =潜在总收入×出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入一运营费用 房地产开发项目税费分析估算 目前我国房地产开发投资中涉及到的费用主要 指销售费用和出租经营费用。 目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金 包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也 叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得 税、土地增值税、契税、印花税 税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和 项目投资与成本、收入的基础数据估算 (一)、销售费用及出租经营费用估算 1、销售费用 (1)、销售费用内容: 广告费、代理费、服务费宜传费等。 (2)、销售费用计算 销售费用=销售收入×适用百分比(3%5%) 2、出租经营费用 (1)出租经营费用内容 广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等 (2)、销售费用计算 出租经营费用=年出租收入×适用百分比(20%) (二)、税金估算 、营业税金及附加 营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过 程中发生的税费,主要包括营业税、城乡建设维护税、 教育费附加(通常也叫两税一费)。 目前营业税的税率是5%;城乡维护建设税的税率因 纳税人所在的地区而有所差别,纳税人所在地为市区的 税率为7%,纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%, 纳税人所在地不在市区、县城或者镇的,税率为1%; 教育费附加的税率一般为3%4%。计算公式如下 营业税=营销收入×5% 城乡维护建设税=营业税×7%(5%、1%) 教育费附加的=营业税×3%4% 两税一费=营销收入×5.5% 2、房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产 税。对于出租的房产,以房产租金收入为计税依据。 对于非出租的房产,以房产原值一次减除1030%后 的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下: A、房地产属个人所有且进行自营活动 房产税=70%房产原值×税率(1.2%) B、对房屋进行出租 房产税租金收入×税率(12%)