关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理.pdf

房地产预售收入预征税金账务处理 房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和的一次性和收入来源的分 散性等特征。房地产销售更是有取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合 验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节；尤其是预售制度导致了销售资金回流与 收入确认时点之间的时间差异。 《企业会计准则第14 号-收入》（简称《收入准则》）要求以风险和报酬的实质转移作 为收入确认的标志；《房地产开发企业会计制度》（简称行业会计制度）以结算账单提交买 受人并得到认可作为房地产收入确认的依据。以上会计的确认收入标准，往往是长时间陆续 销售回款，在一个时间节点一次性确认销售收入，导致销售收入在各会计期间分布不均，不 具有可比性。 税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。为保证财政收入的 相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育附加、 土地增值税和企业所得税等税种。《营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地 使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《土 地增值税暂行条例实施细则》第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取成本确 定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土