土地拓展前期调研50问.pdfVIP

项 目发展前期调研50 问 1、 该城市现有商圈地理位置、主导商业业态及规模？ 2 、 当地关于用地性质的规定：商业、酒店、居住、办公、文化、教 育各类用地各如何规定？ 室外街或大商业上插蜡烛产品争取为 70年用地性质居住有无操作的可行性？ 3 、 出让方式当地规定必须净地出让还是可毛地出让？对毛地出让当 地政府有何具体规定？ 4 、 是否需要回迁房及回迁房的具体面积、户数和交付时间？ 土地现状： 5、土地上现有建筑物的类型与面积；地块上是否有其它现存的需要清除 的障碍物？目前是否建有人防设施及其他地下的构筑物，如桩、基 础、污水处理池、化粪池等；地块内的有无需要保护的建筑、公共设 施及公建配套，如古建筑、有特殊历史意义的建筑、人防设施、变电 站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费，补偿费用为 多少？是否已含在土地成本中？ 7、当地政府对地块内的园林和树木是否有保留、保护的要求？如没有， 则申请伐移树木需报哪些部门审批，是否需另外交纳什么费用？ 8、是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否有穿越该地块的管 线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地 块？ 9、目前是否有军用设施穿越基地或基地周边地区？ 10、否有河流、小溪流经本地块，地块内的湖泊、鱼塘的数量大小和分 布，水利及水务部门有无保留及改造的要求？ 11、地块上从前是否有化工场或对地块存在潜在污染的相关类型的厂房 等？此污染问题是否会对未来项 目的发展有影响？是否从事过相关的 检测工作？如有，提供相关的报告。 交地标准： 12 、当地规定的交地标准如何？交地时地块规划红线内是否达“三通一 平” ：通路、通电、通上水及场地自然平整？ 13、交地规划红线外基础设施是否达到“八通” 【 通路、通电 （是否能按 照开发商的要求量提供10KV多回路电源至项 目规划红线）、供热管 线通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃气、通电话暨有线 电视】？如交地时无法达到以上标准，则政府完成四至道路及各市 政设施配套的计划和相关手续如何？ 14 、重点需落实电力是否满足项 目设计容量和使用要求、确定能满足项 目需要的双回路变电站(所)与项 目的距离、变电站的名称、高压变低 压的具体数值、明确距离？是否需要开发商承担红线外的建设费用？ 15、项 目周边道路是否有拓宽计划或高架桥或下穿隧道计划；是否允许 设机动车出入口？ 16、如有城市轨道交通或规划中的轨道交通计划，则须提供该轨道交通 规划图或方案 （如地铁、轻轨设计计划，城市道路规划，道路立交 规划方案等等）？ 土地交易： 17、土地出让价格费用组成如何？契税是否含在地价中，契税税率多 少？ 18、土地出让程序在本地多采用何种程序？ 政府对某企业有意向是否需 要签署托底协议，是否需要支付诚意金及金额？能否设置挂牌条 件？如采用挂牌在当地是否也须2家以上参与报名方可成交？ 规划设计： 19、当地或所在省份有否专门的规划技术管理规定或规范？如有则对于 城市规划中单地块建筑密度所规定的上限为多少？绿化率的下限是 多少？ 20、项 目所处区域有无正式审批通过或正式公示过的控制性规划？控规 编制单位是何单位？该规划如要调整在当地将会走何种程序？流程如 何，时间多久？ 2 1、当地或所在省份有无单独的“建筑面积计算规定” ？底商因层高不同 有无明确的计算建筑面积规定？ 22 、关于日照： 应重点了解下列问题： 当地是按照大寒日还是冬至日的日照时间值？ 日照时间值得计算方式是“单一时段连续日照时间”、“分时段累积”还 是“全天不限时段累积” （前者最严，后者较宽松，应争取后 者）？“分时段累积”时，分几个时段 （越多对我方越有利）、最短时 段的时间要求 （越短对我方越有利）。 当地是否指定日照计算软件、指定日照软件的名称？ 当地是否执行南侧建筑高度比值审批 日照间距而不需要 日照分析？ 项 目用地内新建建筑的投影进入相邻地块的限制在当地规划局如何规 定？ 需了解当地新建建筑对相邻原有建筑日照影响