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{营销方案}地产行业山庄四合院营销推 广方案 养龙山庄四合院营销推广方案 2004 年 5 月——2004 年 12 月 天际大一 200411 一、南京豪宅市场简析 1 、就南京豪宅市场而言，新街口中心区的高档公寓所占比例较大。因其土地资源有限，独占城市最繁华的核心，是一个人心向 往的区域，从而决定其价值远远超越其他地域，入主这里决定无价的身份地位。 2 、江宁、亚东等市郊别墅项目。绿化、景观、山水等先天资源形成了在这里建别墅的优越条件。 3 、河西奥体板块崛起。奥体中心带动本区域内地价上升，一些地产巨头纷纷进驻，力图以大手笔打造高端产品。 4 、溧水、汤山等地稀缺的自然环境资源。 二、豪宅特征分析 1 、具备无可比拟的稀缺资源。豪宅是一个社会的少数富裕人群通过市场方式过度，占有社会稀缺资源的一种居住状态，满 足社会富裕群体对稀缺资源较多占有的欲望。 2 、地段价值不可复制。绝对不是随便在哪个地块建起一个户数到了、面积到了、价格到了的项目就能叫做豪宅的，它必须 具备无可复制的地段。 3 、配套不但全面，更需要与众不同的高档。比如部分豪宅不仅购物便捷，而且有高尔夫、室内网球场、有能买到世界名牌 的购物广场等。 4 、择邻而居，形成区域内真正的高档富人区，与他们一墙之隔的邻居最好不是住经济适用房的老百姓，评定标准为 “物以 类聚，人以群分”。 5 、高档健康休闲中心。富人是最惜命的，如果没有健康做基础，再好的地段和服务都没有实际意义。尤其是SARS 疫情之 后，各大项目都各显其能，大打生态品牌，在豪宅带起了新的一轮健康住宅风。 6 、产品本身具备独特个性。豪宅社区通常占有着更多的自然和人文资源，在一定程度上代表了业主的审美情趣、文化修养、 素养内涵，因此豪宅远非地价和建筑成本所构成的单一价格因素来代表，豪华、昂贵或高档本身并不是 “高尚生活”的指标。 7 、本身特别注重细节与私密性设计，比如说多个卧室设计，就连男女主人也可以有各自独立的私密空间；厅堂空间设计大， 凸显豪华气派；窗户设计合理，让光线在室内的明暗程度得以控制。 8 、豪宅建设也需要有文化底蕴，有城市悠久的历史作为铺垫，有浓厚的都市情结，有真正稀缺的自然景观，生活在这里的 人有很强的归属感，这样的地方非常适合开发有品位的高档住宅。 三、产品优劣势分析 优势 1 、汤泉湖的稀缺资源，天然的生态居住环境，温泉养生健康居家，湖光山色尽受眼底。 2 、专有会所，内部配套高档，可供商务休闲、健身中心等。 3 、区域内第一豪宅 4 、四合院完全按照风水学（即古代建筑学）原理而建，府邸风调雨顺，主人平安，仕途腾达。 5 、大气空间，主、客、仆各居其所，尽显主人尊贵身份。 6 、天井庭院，采光、通风功能俱佳。 7 、融入北京四合院的千年尊贵文化，雕花门栏、私家花园尽显尊贵世家气派。 劣势 1 、交通环境欠缺，远离南京市中心。 2 、缺少完备周边生活配套，医院、学校、商业等都有待改善。 3 、总价高，提高购买客群门槛。 四 、目标客群定位 本项目是专为社会少数人所打造的高端产品，购买者的多数以上世纪 60 、70 年代（即平均年龄 35 岁左右）的人为主，物 质上已经达到充分满足，经济能力与身份地位决定了他们具有购买的能力与动机。；精神层面有更高追求，基本上不是暴发户一 类的；很少用于投资和出租，通常是自用。目前他的业主们都属于金字塔顶尖人群。 客群主要以从事经济、金融、证券类的职业者为主，这类风险行业利率高，一旦取得成功就意味着拥有大量财富，成为千 万甚至亿万身价的富豪。包括以下几类职业：成功商人、私营业主、企业家、外企的 CEO 、境外人士，还有一些娱乐圈、 体育界明星等。 1 、成功企业家，政界社会知名人士。在取得事业的成功之后，为自己的生活认真考虑，在一处可以显赫自身功成名就的地 方修身养性。 2 、私营业主。现今私营业主已占据大量高档楼盘的比例，他们既对工作充满热情、努力奋斗，同时又懂得享受生活，所以 他们对品质高的豪宅通常比较感兴趣。 3 、大型企业或跨国企业高级管理层：他们或者有国际业务，经常需要出国，或者是海归派，回国投资的。 4 、高档写字楼内的集团公司，作为公司商谈、招待贵宾、度假休闲的场所。也是公司实力的彰显。 5 、演义圈、体育界的明星。当红明星通常都身价不菲，他们也需要为自己置业，但为避免追踪，他们会选择在一些隐蔽的 市郊区购买豪华别