XXXX0522恩瑞营销策略报告定稿.pptx

谨呈：;报告框架;目标解读 ;通过与开发商的前期沟通，我们概括项目两大目标：;;市场环境研究;2012长沙市供应量为1907.14万平米，同比减少5.25%，内六区供应量为1334.70万平米，同比减少2.67%；全市成交1438.09万平米，同比减少19.95%，内六区成交1012.16万平米，同比减少21.02%。 从近三年的商品房供求走势上看，2010后长沙市整体供应量持续处于一个较高水准，但自2011年起受市场调控政策影响，成交量持续下滑，供需矛盾有所加大，未来市场任将以消化存量为主。;长沙市场;长沙市场;宏观：市场趋稳;区域市场;2012年长沙市各区供应量中天心区、雨花区、望城区及宁乡县出现上扬，其他区域略有下滑。主城区的开发密度饱和以致芙蓉区供应量大幅下降，而大河西片区虽然供应有所下滑，但依旧是目前的供应大区。;区域市场;区域：红海包围蓝海;;项目名称;项目特点：依傍梅溪湖而建成的高端住宅项目，景观资源、教育资源丰富； 最新营销动态： 5、9#栋3月23日开盘，起价6988 元/㎡ 、最高价9860元/㎡；79-112㎡户型价格相对前两次开盘价格有所下降，符合客户心理预期价格。;项目特点：金茂梅溪湖位于梅溪湖一线滨湖区域，享有梅溪湖、岳麓山的一线山水资源，同时教育资源丰富。项目定位为高端滨湖居住区。 最新营销动态：分阶段每次少量加推，保证去化率，在市场上形成热销话题，目前主推3#6#。;项目特点：和泓地产的长沙开篇力作，项目定位为城市未来核心央区，拥有较好的自然资源，价格适中， N+1户型实用面积较高，能够充分吸引刚需购房者； 最新营销动态：4月13日推出1#7#8#共274套房源，成交221套，解筹率过半，去化率超过80%。;项目特点：是世茂集团进军长沙房地产的首个楼盘， 是河西首个东观湘江的滨江豪宅，周边配套与内部配套均丰富，各指标均好性极佳，但无突出核心竞争点。 最新营销动态：93-97㎡2+1户型在售，均价8000元/㎡；93-122㎡洋房新推2#8#，均价11000元/㎡，是市场稀缺产品。;项目特点：恒大集团——品牌开发商，在长沙楼盘较多，影响力大，主推大师级皇家园林、千年湘江景观、1600元/㎡精装。 最新营销动态：4月13日加推8#小部分房源，8288元/㎡起，折后均价8700元/㎡，当天去化30套。;项目特点：景观资源丰富，景观面较广，主要景观资源集中在南面及东面。 最新营销动态：3月10日正式首开，推出1#5#335套，仅成交30%不到，价格高于预期，滨江发展现状不成熟难以完全打动客户，且瞰江面高价大面积房源去化远好于普通房源；目前4#8000元抵5万认筹进行中。;竞争市场;项目名称;竞争市场;项目特点：商业产品为主的滨江综合体精装修，市中心，所有住宅产品一线瞰江，景观资源丰富； 最新营销动态：214-314㎡户型平销，价格16100元/㎡;项目特点：新河三角洲，湘江、浏阳河双重资源，537万方大型城市综合体； 最新营销动态： 普宅目前主推D2区，在售面积区间113-197价格约8800元/㎡，预计7、8月份推出新房源；定江洋组团在售5#，约价格13500元/㎡。;项目特点：长沙唯一亲水码头，滨江综合体，高端精装项目； 最新营销动态： 4#160㎡3月29开盘，价格12000元/平米，较之前户型价格有所上涨。;竞品对比;竞争市场;竞争：站位长沙一线豪宅阵营，领跑河西市场;32;目标客户研究;客户分析;WHO？;WHO？;WHO？;WHY？;WHY？;HOW ？;年龄结构;保 利 成 交 客 户 来 源;保 利 成 交 客 户 职 业 结 构;年龄特征：承受16000元/㎡房价的客户年龄结构是基本同相的36-50岁为主，不同的只是其购买的需求功能不同。;置业目的：主要以改善居住为主，养老、结婚及小孩读书等特殊动机占据一定比重。;年龄结构;客户定位;客户：西挖东拓;价值梳理;外部价值;本项目位于枫林路与金星大道的交汇处，是河西最早进行房地产开发的区域，该片区近几年均无土地供应，预计未来的供应量也非常稀少，因而土地价值首屈一指！;外部价值;外部价值;外部价值;本体价值;本体价值;价值提升;价值提升;价值提升;业主生活全部智能化管理，室内灯光、音乐、窗帘、电器、物业信息统一管理 根据不同产品线合理配置;创新产品力建议：雾森系统 ;项目;外部价值;土地：天生希贵;营销策略; SWOT策略分析;;本项目营销核心策略;营销执行;千亿资源中央;属性定位：千亿新央域·中式生态区;全系列营销概念包装，依托“西湖”打造项目城市名片，制造并延伸营销亮点，将项目的各产品线冠以“西湖”之名，继续拓展！;项目定位;项目定位;;形象策略;;;形象策略;形象策略;形象策略;形象策略;形象策略;形象策略;形象策略;形象策略;形象策