大商汇新商业模式.pdfVIP

大 商 汇 ： 新 商 业 模 式 熊大寻 2004 年我策划了中国第一民营企业新希望的一个重大项目“大商汇”，获 得了巨大成功。 当时，新希望第一次进入商业地产，当时 mail 之风盛行，新希望只想打造 “OPARK- MAIL”即购物公园，现在大商汇的标志就是当时我们根据其这个理念设 计出来的。 从未做过商业地产的昆明大商汇公司的负责人当时并未真正弄懂到底该如 何运作，运作的人换了一批又一批。 我告诉他们，大商汇项目不是一个商业项目， 而是一种地产开发模式。 在中国土地市场化浪潮、中国城市新规划浪潮、中国城市的小康社会浪潮、 中国城市形象美化浪潮和中国城市经营浪潮五大浪潮催生下， 地产商向城市开发 商转型，结合城市发展找到自己的拿地方式和新的地产开发模式，比如万达的 “中国新城市计划”、万科的“新造镇计划”都是变相的地产开发模式。 新希望在住宅地产上走到了后面，并且在城市中心大型 Mail 的开发上万达 和金源都有了成熟的渠道和模式， 所以在新城或城郊商业地产上必须在城市建设 中找到结合点。 其中“物流”将是非常重要的关键概念，因为中国 - 东盟贸易这个大趋势必 然要兴建国际物流中心城市， 这是压倒一切的战略动作， 中国东盟贸易圈内的城 市都想做大物流中心， 这意味着城市各种市场将面临历史性大拆迁大整合， 谁占 据了这个制高点， 谁就可以帮助城市升级， 谁就拥有了拿地的充分依据， 谁就能 最大限度得到政府支持，谁就能承接最大量的城市商业迁移的成果。 当时建材物流市场是国内最旺的业态， 加上昆明市建材市场面临大拆迁， 可 以最先从这块获利。 因为新希望是上市公司， 现在物流的概念在资本市场上是热 点，所以可以通过商业地产项目在股市上进行资本运作， 这就需要新希望必须拥 有商业产权和现金流。 所以在这个项目上不能像普通商业地产一样销售商铺， 而是要自己持有大量 商铺，这就是后来大商汇提出“商业如手足， 房产如衣服”并且其大部分商铺只 租不售的起因。 商铺只租不售还有许多好处，在这里我不方便讲，大家动动脑筋就会明白。 根据市场情况变更用途就是好处之一。 但是， 要自己持有商铺产权， 而不是快速销售变现， 这需要打造时尚集市和 品牌集市， 以制造强大的人流、 消费流和现金流， 所以必须在物流中心的基础上 打造 Mail ，最后，大商汇是个什么东西呢？“新城市物流 Mail ”！它就是一个 以物流为基础的综合业态购物中心即“物流 Mail ”。 这个“物流 Mail ”的商业模式有几个好处：一是可以成为城市引擎引导城 市升级，进行城市经营； 二是可全面承接城市商业市场拆迁整合； 三是可以有股 市进行资本运作；四是可灵活变动获利。 为了说明这个理念 , 我给他们提出了“第三种经济”和“集市经济”两个观 点: 首先 , 当今中国市场迫切需要的第三种经济的发展趋势。什么是第三种经济？ 这要从全球化经济讲起。中国与西方企业的竞和最突出的表现在‘阵地战’和 ‘游击战’的博弈当中，这种经济现象与政治现象极为相似，这种博弈 充分体 现了政治经济学的奥妙。 其表现为当今中国的两种经济形态：