XXXX年许昌时代皇庭营销推广方案.pptx

HS [2011]1231;;;2011年政策一览;2011年2月9日;2010年至今12次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，5次上调存贷款基准利率。;政策对许昌市场的影响;;许昌房地产市场运行状况 ;1、许昌GDP与房地产发展进程;2、许昌房地产投资情况;3、许昌房地产运行情况;3、许昌房地产运行情况;4、2012许昌市重点楼盘预计投放量;楼盘个案分析 ;项目名称：宏伟西雅图;项目名称：莲城国际;项目名称：空港新城;项目名称：紫薇公馆;项目名称：金域湾;项目名称：香港城;项目名称：天基理想城;项目名称：宏安世纪宏城;项目名称：东岸华城;项目名称：文上新居;项目名称：广宇颐景苑;项目名称：城市之心;项目名称：丽晶天城;项目名称：运河湾;项目名称：NAPA溪地;项目名称：莲城春晓;项目名称：新景苑;项目名称;项目名称;市场总结分析;;2011年主要营销节点回顾 ;自2011年初国家新政的强力实施，已经对市场产生了较大的影响，各个项目推广节奏速度加快。 4月份各楼盘认筹及开盘时间集中，竞争激烈，客户流动性大，分流严重。4月9号城市之心、建业森林半岛、西尚美认筹；4月16号莲城春晓认筹；4月17号莲城国际开盘；4月23号新景苑认筹； 4月24号碧水名郡认筹；周边项目竞争之激烈前所未有。 4月24日时代皇庭当天认筹110组，基本完成预计目标。;4月24日认筹活动宣传物料;五一房展会期间，分别举行幸运大转盘抽奖活动，购房优惠活动。但是效果较弱，期间房展会上排卡及成交客户为零。;5月1日房展会宣传物料;7月23号选房，当天推出房源184套，成功选房签约136组，解筹率74%。 其中三房面积大，总价高，销售率只有60%；83-114㎡总价低，面积适合当前市场需求，销售率80%。由于房价上涨速度过快，总价过高等原因，消费者购房标准也有大面积向中小面积的产品靠拢。;一批VIP客户共255组，其中138组成功认购，剩余有51需转卡。由于市场竞争激烈，调控政策频出，客户观望情绪严重，为了防止客户流失特加推1#楼。由于蓄客时间较短，开盘当天选房46组。;进入八月份以来，市场形式进一步严峻，传统销售旺季“金九银十”各楼盘虽然大力促销，但亦不能对冷淡市场有所改观。市场基本进入冰冻期。自8月20号到11月12号2#、5#楼共排卡82张，开盘当天选房50套。;2011年全年营销回顾 ;2011年住宅销售金额约1.2亿元，占整体销售目标的54.5%。;2011年各月来电数量分析;2011年各月来电渠道分析;月份;2011年来访渠道分析;2011年成交客户年龄分析;2011年成交客户区域分析;剩余房源统计;剩余房源所占比例分布图;剩余房源分析总结; 2011年3-12月份来电数量共计783组，来访数量共计2210组。 2011年全年来电来访渠道分析中，短信、介绍、路过、派单几 种渠道占据最大比重。 项目成交客户年龄集中在25-35岁，所占比重达到57%。 成交客户区域主要分布在西区及周边县市。 剩余房源主要以大面积三房为主。;;2012年目标任务分解;;2011年营销推广面临问题 ;展示项目形象及销售信息的渠道不足 缺少从市区通往项目的道旗指引 营销中心外围缺乏必要的包装 大型户外广告位不足 短信、网络等必要的主流媒体渠道信息发布较少;超越现阶段单纯的地段与产品竞争，赋予项目更多附加值 项目兼有许昌市运粮河的水文化，又兼得三大游园的景观价值 出于繁华、归于自然，符合国际健康人居理念;作为最有效的推广途径，活动营销应成为项目营销的重要部分 借活动营销制造重大营销节点，如节日促销等 借活动营销传播项目形象，引发市场关注 分阶段进行活动营销，持续强化项目形象成销售信息;我们的销售团队是否做到了—— 良好的职业形象与职业气质，与项目的定位相符； 对项目的了解程度包括细节了如指掌，解决所有客户关注的问题； 整个营销团队整齐划一、说一不二的执行力； 对市场有敏锐的把握并及时对客户做出积极引导，从国家关于房产的大政方针到本地各区域消费者的购买习惯； 对客户购买心理有非常精准的把握，根据不同的客户购买特点进行分类和跟踪； 销售物料齐备，充分的现场展示，从细节处打动客户。;2012年营销推广思路 ;战略层面;1)广告诉求点的差异化—— 利用项目自身的独特卖点、个性化的营销活动进行宣传推广，给市场留下深刻的记忆点；同时利用项目形象与企业品牌相互带动，实现共同升级。;2)营销渠道的差异化—— 在目前激烈竞争的市场环境下，各个项目都在拼抢主流媒体资源，众多项目同质化的推广争过独木桥，反而让消费者无所适从，因此必须选择适合本项目的营销渠道，即要利用主流媒体进