美的置业-市场前景及投资研究报告-投融产销.pdfVIP

证券研究报告 | 公司深度 2020 年09 月07 日 房地产 | 房地产开发和服务 强烈推荐 （首次） 千亿队列秀新貌，投融产销齐开花 目标股价：29.40 港元 美的置业 03990.HK 当前股价：18.92 港元 基础数据 投资要点 流通市值（百万港元） 23,282.33 发行股份（百万股） 1,230.57  迈入千亿队列，踏浪而奔、寻机而动。公司2010 年开启全国化，先后落子西 每股净资产 （港元） 16.16 南、长中游、长三角，深耕城市市占率居前。在国内对地产行业叠加多重调控 近3 月平均日交易量(百万港元) 50.44 背景下，先以高负债、继以高合作力度驱动自身发展，当下低融资成本、完善 主要股东持股比例（%） 的产业链与优质的产品线成为后续持续发展的基础。 卢德燕 81.26 何享健 81.26  把控投销节奏，企稳增长、提前布局。2020H1 销售额达482 亿，同比2.1%； 销售均价亦保持上升。区域上，长三角销售金额占比在2018 、2019 、2020H1 股价表现（%） 分别为32%、36% 、47% ，二线与强二线占比大于70%，土储结构与销售大 1M 3M 12M 体相近。2019H1 起调整区域布局，更多外拓长三角新城、下沉县级市；2020H1 相对表现 -0.91 -0.49 11.92 总体补货力度降低明显。以往，公司在新进城市拿地具备较高溢价率，且项目 绝对表现 -2.27 -1.22 4.04 权益要求高；2020 年以来，更注重利润率，通过多元激励机制着力提升员工 近12 月最高价(港元) 20-01-07 25.30 积极性。 近12 月最低价(港元) 20-03-19 15.90  融资优势沉淀：渠道多开、成本稳定。总体加权融资成本于2020H1 下降35BP 近一年股价走势图 至5.52% ；持续调整负债的期限结构，一年以内债务控制在20%左右，形成 28% 美的置业 恒生指数 负债端的良性循环。境内发债主体近期连获两大评级机构的AAA 评级，债项 18% 期限多为2+2 、3+2 ，票息稳定在4.5% 以下。融资创新上，2018 年至2020 年 9% 3 次ABS 融资，2019H1 起2 笔境外银团贷。 0% -9%  制造基因驱动：智慧社区落地、上游效率赋能。首个自研智慧家居控制系统- -18% 智慧家居3.0、首个A I 社区-云朵智慧社区落地，营销、工地领域均有数字化 -28% 2019-09 2020-01 2020-05 助理；IPO 募资起实效，3.4 亿入装配式建筑领域，并在整装家居（卫浴）领 数据来源：贝格数据、克而瑞证券 域发力研发。 相关报告  穿越周期新要点：产品条线完整、稳定长期利润率。产品线应智慧社区需求升 级，商旅长租齐发力，产品独具科技感。尽管归母净利增速下行、毛利回落， 但利润率仍处于对比公司领先地位，数字化或助