黄山雍景台原碧云山庄项目项目定位与发展战略_126PPT.pptx

黄山原碧云山庄项目 项目定位与发展战略;;第一部分：界定项目;界定项目;城市分析——长三角城市群黄山采取“紧靠长三角”的城市发展战略;城市分析——黄山城市经济地位在安徽省中，黄山GDP贡献仅次于铜陵;城市分析——黄山城市居民的生活水平黄山房地产发展具备良好经济基础;城市分析——黄山城市未来发展方向黄山区成为黄山城市增长未来动力源;区域分析——黄山区区域属性国际一流的黄山旅游区休疗养和服务基地;旅游分析——类比国内其他旅游城市，黄山经济更依赖于旅游产业，旅游业是黄山经济的支柱产业;旅游分析——本项目将承载着城市内度假物业的重要功能;酒店分析——黄山市旅游者人数不断增加，必然导致对宾馆需求量的增加;酒店分析——黄山市中、低档次的酒店占绝大多数，三星级以上酒店较少;酒店分析——休闲度假旅游将成为我国下一阶段旅游的主流，黄山区正加快旅游度假区的建设;酒店分析——黄山区定为为旅游区休疗养和服务基地，本项目可发展假日酒店;房产市场——黄山房地产市场概述;房产市场——黄山市房地产市场健康成长;房产市场——黄山市商品房市场供需两旺;房产市场——黄山房地产市场处于健康发展期，并未出现房地产泡沫;界定项目;项目资源——本项目临近103省道、合铜黄高速，交通便捷，周边无稀缺性景观资源，有山景和坡地资源;界定项目;问题界定——技术指标;问题界定——地块现状;问题界定小结;问题总结;第一部分：界定项目;市场竞争;市场个案与竞争对手研究分析（全市角度）;市场个案与竞争对手研究分析（黄山区旅游地产20个）;市场个案与竞争对手研究分析;市场个案与竞争对手研究分析;市场总览——黄山区未来几年内潜在市场推案量 未来黄山区旅游地产超过22个项目，市场供应量将超过240万㎡，竞争异常激烈。;市场竞争;黄山区市场总览——黄山区集中推案产品以大户型三房为主;黄山区市场总览——产品序列即将趋于完整化，小户型市场有空白;黄山区市场总览——营销现状总结;黄山区市场总览——产品价格分布由于非纯居住功能的引入，使得个别项目价格实现超越;区域竞??分析回顾;客户分析;客户特征——;我们的分析工具;S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）;;;项目战略;项目战略模型;;案例一：三亚海韵假日·休闲公寓项目在项目条件背景、区域竞争状况、目标客户群定位、规模等方面与本案有类似处;走差异化竞争路线，建立自己的价值增值体系。;案例二：皇冠国际项目在项目条件背景、区域竞争状况、目标客户群定位、规模等方面与本案有类似处;将便捷的交通、湖景、商务氛围、教育等资源进行重新整合，全力打造园区顶尖豪宅，营造尊贵的氛围。;本项目致胜因素回顾;总结：项目总体的战略发展方向;第一部分：界定项目;三线产品给我们的启示;;鉴于本项目标高的限制条件，建议采用多层＋排屋+别墅的物业类型，但是注意细部处理，避免剃平头的外观;产品定位;产品价值定位的原则;项目定位;我们如何增值？－战略分解;我们如何增值？－战略分解;目标客户群的购买能力和开发商对价格的调控区间是制约物业单位面积的主要因素; ;物业面积配比结论;排屋、别墅物业面积配比建议;本部分将回答3个问题;根据价格策略的分析，建议本项目采用低开高走的价格策略;价格定位案例----利润率较低的价格入市，快速实现销售，后期弥补前期利润损失;分期中持续增值的关键推动要素;均价实现3000元/平米的支撑;本部分将回答3个问题;形象定位;;表现方式： Sunny（迎合黄山特有的气候条件） Entironment（融合自然的坡地地域特点） Amicable（融洽的邻里关系和亲情归属感） Relaxed（轻松休闲的生活方式） Healthy （健康养生的社区氛围）;深入诠释;项目名称：大理感通别墅 形象代言人：全球著名华人艺术大师,台湾凌峰先生 物业类型: 总共368栋别墅，包括独栋别墅和联排 项目定位：集居住、旅游、休闲、健身、投资置业为一体的高档次综合性旅游地产项目。 经营模式：“代租返息”投资置业经营模式 装修状况: 精装修 价格: 起价60万元/套；最高价200万元/套 容积率: 0.27 绿化率: 72.83% 交通状况:??距离大理飞机场10公里、火车站5公里、古城3公里、下关5公里。 周边配套: 大理感通网球俱乐部、餐饮娱乐、会所等 项目概况：位于大理古城与下关新城之间的七里桥感通寺旅游专线，背靠苍山，面向洱海。总占地约500亩，东西长约1200米，南北宽约300米。感通别墅为苍山坡地别墅,坡度约12度,沿感通寺旅游专线平行莫残溪两侧顺势而建。以古老的白族民居为建筑特色，将白族民居和现代化设计理念结合，主体二层局部三层建筑。 ;示范案例;2、Entironment 描述：依山而建，建筑与自然山脉浑然一体，完美的相