XXXX房地产企业必须面对的50个涉税风险点.pptx

标杆房地产企业 必须要应对的 50个涉税风险点;著名房地产税收筹划实战专家 中央财经大学税务管理系主任 国际注册高级会计师（ICSPA） 中国第一位税务筹划方向博士 第三种眼光看税收筹划的奇才 北京大学、清华大学客座教授 任国内多家股份公司独立董事 国内知名房地产企业税务顾问;第 1 讲 ;2020/8/9; 房地产价值链及 纳税情况分析 房地产税负重、征税环 节多、涉及16个税种 税收政策复杂而多变 各地执行尺度不一 税收征管严、稽查多 ;2020/8/9;【案例分析】：鸿翔集团是一家开发房地产企业，2012年3月取得一块土地，价值为6000万元，经过董事会决议，准备将土地用于建造鸿翔大厦（作为一家酒店独立经营），从事宾馆住宿和餐饮娱乐服务。鸿翔大厦的建设期为2年，建造鸿翔大厦预计需要再投入1.3亿元资金，预计建成后的鸿翔大厦的公允价值为2.8亿元。 请问：集团应如何投资建设鸿翔大酒店？;【案例分析】 如果先建设鸿翔大厦，建成后以大厦对外投资设立鸿翔大酒店进行经营，则需要按照公允价值2.8亿元计算缴纳土地增值税和企业所得税。 ;【筹划方案】 鸿翔集团以土地使用权和1.3亿元资金，投资成立一家法人企业，由该法人企业建造并经营鸿翔大厦。 建造过程：委托一家建筑施工企业代建。 【技巧】：先投资再委托代建 【案例引申】：大型集团公司一般以集团名义出面谈判，但具体拿地时以下属子公司与政府签订土地出让协议，然后建设酒店等经营性物业。;2020/8/9;2020/8/9;第 2 讲 ;确定投资主体 （1）独立核算的法人子公司 （2）非法人的二级分公司 （3）项目部 风险点 1、利润分配的税收成本 2、注册地与开发地是否一致 3、长期持有还是短期包装出售 4、借款经营与资金运作模式;税收管辖权分析——属地管理 （1）营业税：纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报缴纳营业税；纳税人销售、出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳营业税。 （2）土地增值税：自转让房地产合同签订7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税??机关核定的期限内缴纳土地增值税 （3）土地使用税：土地所在地税务机关征收 （4）房产税：房产所在地税务机关征收;风险点 （1）分公司不具备法人资格，其民事责任由公司全盘承担。包括签订合同、融资、对外投资等。 （2）分公司接受发票 （3）分支机构盈亏状况 新设分支机构亏损时，可以考虑采用分公司模式。 （4）分支机构的利润分配及风险责任问题 分支机构不利于进行独立的利润分配； 公司运作多个项目时，可能会涉及别的项目风险牵连；分公司也会对总公司造成信誉和经营业绩的显著影响。;风险点 （5）分公司的企业所得税操作实务 a.分公司跨区经营，主要涉及地区财政利益关系，各地税务局存在争抢税源问题。 b.跨省经营：统一核算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库。——财税【2008】28号 分支机构在项目所在地按月或按季度预缴企业所得税。 分支机构新设当年不用预缴地方，分支机构撤销当年的税款全部由总机构缴纳。 c.省内跨市经营：按照省局政策执行。 【河北政策分享】;风险点 （1）境外投资者收购中方股权，或以股权转让及其他方式并购境内房地产的，须妥善安排职工、处理债务，自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让金 （2）中外方股东均不得签订有保证任何一方固定回报的收益条款 （3）境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外资房地产审批。 （4）外汇出入境符合国家外汇管理政策。;注册资本约束条件 国内设立居民房地产企业，但股东为非居民企业股东。注册资本要求： （1）投资总额在1000万美元（含）以上的，注册资本不低于投资总额的50%。 （2）投资总额在300万美元至1000万美元的，注册资本不低于投资总额的50%。 （3）投资总额在300万美元（含）以下的，注册资本不低于投资总额的70%。;2020/8/9;房地产信托融资的两种模式 （1）信托债务融资：房地产企业向信托公司举债，约定按期支付利息。信托融资成本高于银行贷款利率，且需要支付大笔融资顾问费或财务顾问费。 （2）信托股权融资：房地产企业直接吸收信托公司投资。税后支付融资成本，增加显性税负。;风险点 （1）信托债务融资合同和利息单据是扣税凭证，融资成本超银行贷款利率部