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（房地产管理）房地产税 金 房地产行业相关税金 房地产开发企业主要涉及的税种有营 业税、城建税、教育费附加，地方教育费附 加、房产税、城镇土地使用税、印花税、契 税、企业所得税、个人所得税、河道管理 及土地增值税等。 一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、 转让无形资产或销售不动产取得的营业收入 征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收 取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉 及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按 “转让无形资产”税目中的 “转让土地使用 权”子目征税；⑵销售不动产，税率为 5% ；⑶ 包销商承销，应按“服务业―代理业”征税；⑷ 土地使用权出租以及房地产建成后出租的， 按 “服务业―租赁业”征税；计算公式=营业 额×适用税率 5% 。 纳税时间纳税人以1个月或1个季度纳税的， 自期满之日起15 日内申报，以5 、10 、15 日 的，自期满 5 日申报。 二、城市维护建设税和教育费附加：以营业 税等流转税为计税依据，依所在地区分别适 用市 7% 、县、镇5% 、市县镇以外1%征城市 建设维护税。 教育费附加，以营业税等流转税为计税依据， 依 3%计征， 地方教育费附加，以营业税等流转税为计税 依据，以前 1%现 2%计征。 纳税时间与营业税同步。 三、房产税：是在城市、县城、建制镇、工 矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和 个人按照房产税原值或租金收入征收的一种 税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率 为 1.2% ，年应纳税额=房产原值(评估 值)×(1-30%)×1.2% ，对个人按市场价出租房 屋的按 4% 。 按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税 期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 对房地产公司出售前不征，但出售前房地产 项目已使用或出租的征收。 四、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制 镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单 位和个人以实际占用的土地面积为计税依据， 按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。 （0.6-30 元每平米每年）年应纳税额=∑(各 级土地面积×相应税额) 。房地产开发企业自 用、出租、出借本企业建造的商品房，自房 屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税 和房产税。 按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税 期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上 应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房 出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予 缓征或减征、免征，可由各省、自治区、直 辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情 况确定。 五、印花税：是对在经济活动和经济交往中 书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭 证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分 为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税 金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂 不征收印花税，但在土地开发建设，房产出 售、出租活动中所书立的合同、书据等，应 缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购 房合同应按产权转移书据所载金额 0.05%缴 纳印花税。 房地产申报印花税与营业税同步。 六、契税：契税是对在我国境内转移土地、 房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权 的单位征收的一种税。征收范围包括国有土 地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、 赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋 交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、 交换价格差额和 “补缴的土地使用权出让 用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据× 税率 税率 1.5% ，2008 年 11 月 1 日起对个人首次 购买 90 平米以下普通住房的，契税调到 1% 。 七、企业所得税、外资和外国企业所得税： 是对我国境内的企业或组织，在一定期间内 的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。 应纳税额= （全部应税收入-准予扣除项目）× 适用税率。 房地产行业大部分企业采用定率征收以前销 售收入的 3.3% ，现在2.5% 。 申报按月或按季度预缴的，月或季终了之日 起 15 日，年终之日起5 个月内汇算清缴。 八、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所 得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是 “工资、薪金”所得。其适用 5%-45%的超额 累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税 率-速算扣除数。 房地产行业实行定率征收企业所得税的公司， 房地产股东的个人所得税