个人理财06居住规划.pptVIP

计算步骤（续） ? 假定小王购房前的储蓄率是 s ? 第一年储蓄终值 =10 ×（ 1+5% ） 0 × s ×（ 1+4% ） 4 =11.70s ? 第二年储蓄终值 =10 ×（ 1+5% ） 1 × s ×（ 1+4% ） 3 =11.81s ? 第三年储蓄终值 =10 ×（ 1+5% ） 2 × s ×（ 1+4% ） 2 =11.92s ? 第四年储蓄终值 =10 ×（ 1+5% ） 3 × s ×（ 1+4% ） 1 =12.04s ? 第五年储蓄终值 =10 ×（ 1+5% ） 4 × s ×（ 1+4% ） 0 =12.16s ? 五年后小王供积累资金 =59.63s 万元 ? 小王购房前的应有储蓄率 s=20.42 ÷ 59.63=34.2% 第六章 居住规划 ? 第一节 居住规划概述 ? 第二节 租房与购房的决策 ? 第三节 购房规划 ? 第四节 住房贷款规划 第一节 居住规划概述 ? 一、居住规划的重要性 ? 迫使个人或家庭有目的地储蓄 ? 与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备 的时间较短 ? 住房支出数额巨大 ? 有利于科学选择合适的住房 ? 是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周 全的规划 ? 有利于合理选择贷款计划 ? 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能 进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策 二、个人购房动机 ? （一）自己居住 ? 要考虑自身支付能力和居住质量 ? 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服 务设施、交通、教育条件、物业管理 …… ? （二）投资 ? 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产 增值 ? 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房 屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素 三、居住规划的流程 第二节 租房与购房的决策 ? 一、租房与购房的比较 ? 二、租房与购房的决策方法 思考 ? 租房与购房各有哪些优点和缺点？ 一、租房与购房的比较 ? 1. 租房的优点 ? 可根据自身收支情况，方便地调整居住条件 ? 有更多剩余资金用于投资 ? 对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度 ? 不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面 的各种赋税，不必支付房屋维修费用 ? 2. 租房的缺点 ? 房租价格上涨 ? 存在非自愿搬离风险 ? 不能根据自身意愿进行装修 一、租房与购房的比较 ? 3. 购房的优点 ? 有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房， 提高居住质量 ? 购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀 ? 拥有住房后，可利用住房进行抵押融资 ? 4. 购房的缺点 ? 购房支出很大，购房前期财务压力大 ? 房屋的流动性低，变现能力差 ? 存在房价下跌的风险 ? 不利于变换工作地点 二、租房与购房的决策方法 ? （一）年成本法 ? （二）净现值法 （一）年成本法 ? 租房年成本 = 年租金 + 房屋押金×投资收益率 ? 购房年成本 = 自付款×投资收益率 + 贷款余额 ×贷款利率 + 年维修及税收费用 ? 注意 ? 此公式只考虑租房和购房的资金成本 ? 假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的 买价卖出 年成本法计算例子 ? 案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海 淀某小区的二手房，面积 80 平方米。该房可 租可售。 ? 如果租房，房租每月 3000 元，押金 1 万元。 ? 如果购房，购买的总价是 70 万元，李小姐可 以支付 30 万元首付款，另外 40 万元拟采用 5.51% 的商业贷款利率向某商业银行贷款。 ? 另外，购买二手房需要较多的税费支出和装 修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年 5000 元。 ? 假定，李小姐的年平均投资收益率是 4% ? 请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是 买房？ 年成本法计算步骤 ? 李小姐租房年成本 =3000 × 12+10000 × 4%=36400 元 ? 李小姐购房年成本（第一年） =300000 × 4%+400000 × 5.51%+5000= 39040 元 ? 按年成本法，租房成本小于购房成本。 ? 提问：哪些因素没有考虑到？是否真的 租房更便宜？ 年成本法没有考虑到的因素 ? 未来房租的调整 ? 未来房价的变动 ? 未来利率的变动 ? 如果利率降低，购房占用资金的机会成本 将降低，购房年成本将降低。 ? 时间因素 ? 购房贷款的资金成本（ 5.51% ）高于自有 资金的投资回报率（ 4% ） ? 随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成 本将逐渐降低至 4% （ 700000 × 4% ） （二）净现值法 ? 净现值法 ? 将因租房和购房发生的现金流量折现为现值 ? 比较租房和购房的净现值，净现值高者合算 ? 计算公式 0 NPV (1 ) n t t t CF i