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中国房地产发展历程 刘伟伟 2017.8.17 0.0 * 发展历程概述 01 政企历程 02 市场历程 03 企业历程 04 目 录 CONTENTS 住宅演变 05 0.0 * 01 章节 PART 发展历程概述 0.0 * 发展阶段 萌芽起步阶段 探索调整阶段 快速发展阶段 全面调整阶段 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。 发展历程概述 0.0 * 1958-1979 1979-1980 1980-1991 改革开展前 从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。 理论突破 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。 试点与起步 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段 萌芽起步阶段 0.0 * 1991-1993 1993 1993-1997 1998 炒作与土地泡沫 第一次房地产调控 制度红利释放 低迷与调整 非理性炒作与调整推进阶段 探索调整阶段 0.0 * 1998-2008 历经1993年后数年的沉寂，房地产行业迎来了快速发展。 市场回暖 1999-2000 快速涨幅 2000-2002 全面繁荣 2002-2004 持续繁荣与调控 2004-2007 快速发展阶段 0.0 * 2009至2011 应急与投机催生房地产大泡沫，政府持续调控 2012至2013 市场回暖，调控加强 2014至2015 调控阶段与去库存 2016至今 新一轮价格上涨与调控 全面调整阶段 政企历程 02 章节 PART 0.0 * 土地市场制度的改革，为房地产市场的发展提供了一个重要的前提。改革的实质是从土地的无偿划拨到有偿使用，当时进行这么一个改革是一个理论上的突破，把土地的所有权和使用权可以分离，所有权是为国家所有，使用权可以出让。 土地市场制度改革 标志1987年新中国土地拍卖“第一槌” 0.0 * 住房制度改革，实际上是为房地产市场的发展提供了一个广阔的市场前景。 1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。 住房制度改革 1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 立竿见影 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。密集的调控政策难以撼动房价高攀。 收效寥寥 1998年政府政策催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。 推波助澜 随着社会经济形势的变换发展，政府房地产政策调整进入全面调控阶段。支持或者抑制房地产价格的政策愈加完备多样，利于政府监控管理房地产行业发展。 新常态 调控政策 市场历程 03 章节 PART 0.0 * 土地制度 住房分配制度 招拍挂 。。。 制度环境 人口结构 人口流动 婚娶风俗 住宅观念 社会环境 经济发展速速 国民收入 发展预期 经济环境 影响因素 0.0 * 萌芽阶段 调整阶段 白银时代 1 3 5 制度藩篱渐渐破除，生产要素初步释放. 疯狂发展，泡沫破裂 制度红利进一步释放，发展爆发期降临 迅速壮大，利润丰厚. 全面调整暴利时代结束，稳健调整迎来新阶段 市场阶段 0.0 * 01 城市化需求 02 03 投资性需求 改善性需求 保障性需求 廉租房、经济适用房。。。 市场需求 04 0.0 * 1987年 占GDP3% 2013年 占GDP5.85% 2007年 占GDP4.77% 2016年 占GDP6.5%. 行业规模 0.0 * 强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升 竞争态势分化加剧，市场集中度加剧 品牌辨识度凸显 细分市场的竞争加剧 SOHO中国?、万科、碧桂园等民营企业；保利地产、中海、天鸿等国企；外资企业跃跃欲试（限外令） “三足鼎立”格局 不同梯队的差距进一步拉大. 行业的准入门槛变高 竞争状况 0.0 * 企业历程 04 章节 PART 0.0 * 万科 1 2 3 4 恒大 碧桂园 保利 经过三十余年发展，房地产行业已然成为国民经济支柱性行业，期间各类企业你方唱罢我登台，走到今日强者林立不乏代表，结合2