养老热点问题的探讨.pptVIP

Nursing Home Industry in China 中国养老产业若干问题 圆桌会议谈话 张松伦  今日讨论话题 口养老地产 口精神养老与养老文化 口会员制 口医养结合 口异地养老 口运营管理  热点之一:养老地产 土地性质国有出让土地 国有划拨土地 集体建设用地 服务主体适老住宅 老年公寓 异地互动 医疗或长期照护机构 服务特色更类似普通住宅的性质特定为老年人设计的有较为完善管理服这类建筑脱离了住宅性 ,更确切地称之为涉及务的住宅及公寓产品,设计方面严格按质,更类似医院、酒店 老年的项目 照老年设计规范执行,满足生活自理老式公寓的类型 对象:活力老人及健康人居住要求的必要软硬件设施 对象:异地养老、旅游 自理老人。 对象:健康自理的老年人 介助老人、介护老人 智老人 优势 土地使用权,房屋所有土地成本较低 土地成本较低 权明晰,可以正常销售土地选择机会不多 土地选择机会不多 有可能拿到资源性土地 有时可以结合新农村建 打包地块出让配套服务 劣势 土地成本较高 权益不明确 商业介入机会风险较大 配套服务必备 投资回收期长  养老地产(中国式的以房养老) 哑铃的两端和中端: 销售+持有是现今中国养老的主要模式 销售什么,持有什么,究竟该怎么做,是所有地产公司和险资公司一直纠结的问题 民政部解读养老地产:目前我国的养老房地产公司一般从打包拿地,将房屋建好以 后大部分销售,少部分持有但不管理,再变身另一个物业公司去经营,可按非嬴利 企业来运作,享受一些优惠政策。像老年人活动中心、医院、健康管理中心都可以 有优惠政策配套  养老地产销售+持有模式:需要精准配套 口国家“十二五规划”提出大量发展医疗健康和养老产业,正式把医疗健康和 养老产业捆绑到一起,即“打包”,在用地审批上可以得到政府的认可,即 允许“挂羊头卖狗肉 口在此基础上,大量房地产公司由“招拍挂”拿地建商品房和政府要求配套的 公益性医院、养老公寓等 口但是养老社区的配套需要精准设计方能有效运营,例如卫生医疗、文化设施 、家政服务等对于房地产业来说既陌生又无吸引力 口养老地产最终将华丽转身或痛苦蜕变成为养老服务,通过物业的持有和品牌 的建立,从长期看是有稳定利润空间的  养老地产销售+持有模式:需要精准配套 日前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式:“出售”、“出租”和“出售与出租相结 合”;对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅速设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分富 的经营模式。 不同收益框式忧多势分析 收益方式 造用时期及适用对象 投资回收期相对较短,资存在销售风险,缺乏通用于产业发展初,面对顿大的摄资 经营模式 压力小 长期稳定收益 风险来用此模式决速回收资金 以获取长期稳定收益, 产品出租 利于在经中培养企业品 投资回收期相对较适于金实力雄的开发商在产业发展 经模式 长,资金压力大 牌,提高品牌影力 成熟期采用 产品出售与出经营方式灵活,既可保证 经营方式不统一,经适用于产业发展的快速发展期和成熟 相相结合的经部分报资的迅速回收,又 营管理难度大 营模式 可取得长期稳定收。  又一场管办分离的大戏:亦喜亦忧 口《社会养老服务体系建设“十二五”规划》(征求意见稿):到2015年,每千名老 年人拥有养老床位数将达到30张;五年间将增加日间照料床位和机构养老床位300万 张,实现养老床位总数翻一番;改造30%的现有床位,使之达标。全国老年人日间照 料中心将实现城市社区基本覆盖,农村社区半数以上覆盖。看来国家和全社会都要“ 大打出手了”。“管和建”的问题有钱投入就行,以后的“办”的问题呢 口政府的算盘是设民营“承包”和“委托”两类两种形式,即建房后,由专业机构承包 ,交承包费后自负盈亏。有的是按比例分配收益,有的是约定固定管理费用,或者直 接体现为房租。在这一模式下,“政府成了收房租赚钱的人”,而保险、房地产等也 将大量效仿,将成为收租人。 口合适的房子,合适的租户,合适的管理者,合适的租金,却没有合适的市场土壤,怎 么才能保证这场大戏演下去,大家看到的是我国医疗的改革仍在泥潭中步履蹒跚  养老地产发展的三个导向 概念:先期以房养“老,后期养老创牌,协同发展 配套与 策划与 土地与 设计与 售楼与 运营与 条件 政策 信贷 出租 以经营为导向 “以房养老”为导向以刚性服务为导向 选址是规划的先决条件 ●争取资源性商业地产及其养·打造针对养老刚性的医疗服 客户消费特征与需求 老配套 务、康复服务、护理服务和