思源万科锦程竞标的方案.ppt

【万科锦程 In2012竞标提报 竞标提纲 前言 、项目竞争市场分析 、项目库存货源 三、目标客群分析 四、2011年项目营销亮点及难点分析 五、2012年项目整体销售策略 六、项目8月份清盘方案及具体实施办法 七、项目销售团队组建和管理策略 八、营销推广媒介策略、渠道策略 九、权证管理制度以及回款执行方案 十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案 se8wN思源经纪 国万科 前言 2011年锦程项目历经六次开盘,销售约2100套,金额约15亿左右,任务完成率75%左右,总体看销售 业绩平稳,但业主整体满意度不佳,2011年的硝烟还未散去,2012大战即刻来临,锦程项目目前面临:余货 以首改和洋房为主销售压力,同时业主满意度需全面提升的重任,任重而道远,思源团队有信心既能完成销 售任务,又能大幅度提高业主满意度,完美收官锦程。 1、保守目标8个月清盘!销售678套85套/月销售7.5亿元(折前总价) 全年目 冲刺目标6个月清盘!销售_678套112套/月销售75亿元(折前总价) 3、大幅度提高业主满意度! 标 4、保证一期业主完美接房 se8wN思源经纪 国万科 前言 、项目竞争市场分析 、项目库存货源 三、目标客群分析 四、2011年项目营销亮点及难点分析 五、2012年项目整体销售策略 六、项目8月份清盘方案及具体实施办法 七、项目销售团队组建和管理策略 八、营销推广媒介策略、渠道策略 九、权证管理制度以及回款执行方案 十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案 se8wN思源经纪 国万科 项目竞争市场分析 、宏观市场-2011年全国重点城市数据对比 1、政策环境:房地产调控持续加吗,措施进一步落实细化 2、新房:全国投资、新开工增速高位回落,商品房销售面积和销售额再创新高,但调控效果在限购 城市显现,成交量下降,百城价格指数连续3个月下跌。 1:全国商品房顶佳宅销售面积和钠售 套凸别销售面和片比增给率 A 圈:十大城市但宅成史面飘及价环比变化 交庄利 容的中向串式只只忠户 se8wN思源经纪 滴自歡福来源:cREs申批排, foc soufun.eo 项目竞争市场分析 、宏观市场-2012年走向 1、政策趋勢:继续坚持房地产调控政策不动摇,货币政策微调缓解调控压力 2、总体预判:上半年受调控波动影响市场会有一定起伏,地产投资开工步伐放 缓,量价继续下行,下半年逐渐越好,全年量价有增长,总体不容乐观也无需过 度悲观。 3、关注点:货币政策走向是关键,房产税改革试点范围逐步扩大,不同城市, 企业分化加剧。 se8wN思源经纪 国万科 项目竞争市场分析 2、中观市场-市区成交走势 2011年,市场整体均价6832元/m(套内均8504元/m),较2010年整体均价上涨14.6% 2008年-2011年各月主城区房地产成交均价〔建面)走势图 1月2月月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 一200年39433 417402944455846735222 2010年48445400499661349955445558864566216651704 20117185579269737474347144719866106686599462727030 1月2月4月月胡月8月9月10月1111月 环比增蒸212134%19364%08%39%07%12%12%104%46%121% 48.3% 38.8%20.6%488%31.2%29.8%123%3.9 9.5%-57%0.1% 目前,市场整体均价与2011年5月份价格最高相比,单项目均价最大跌幅超过30%,整体价格下跌15% 左右 2011年,市场整体均价6832元/m(套内均8504元/m),较2010年整体均价上涨14 SYE=HHN思源经纪 N万利 项目竞争市场分析 2、中观市场-市区成交走势 2011年全年成交1525万方,较去年下降30%。 2008年-2011年各月主城区房地产成交量走势图 山业上 86.85 20084416332212822741194871952921031717820902500911898422081 2010年161,7811121943826。69120413171481874925943264241914629756 1639 123.55 122411534 月均成交180万方,全年成交2000万方为重庆真实需求。由于投资、投机需求占比大,2010年全年 成交2000万方; 2011年受调控影响,投资投机需求受抑制,且部分刚性需求量亦受调控影响减小,月均成交120万方 /月,较正常水平下降40%。 se8wN思源经纪 国万科 项目竞争市场分析 3、微观市场-竟品解析 竞争项目筛选