(完整word版)某写字楼物业管理费用测算.docVIP

某写字楼物业管理费用测算 说明： 根据物业管理法规之管理费构成要素， 结合濮阳市现有物价标准， 参考物业管理行业内经验，考虑大厦档次定位，另由于有些数据无法采集，只能估算，测算大致如下： 第一部分 测算依据 一、测算主要指标系数 某写字楼项目经济指标 用地性质 商业用地 建筑退线 退黄河路红线 17 米，退长庆路红线 15 米，北侧退征地红线 2.95 米 建筑密度 54.8% 容 积 率 5.0 停 车 位 150 个 占地面积 12096 平方米 建筑面积 42308 平方米 项目结构 共 20 层，地上 19 层、地下 1 层，其中地上 1~4 层为商业， 5~19 层为写字楼，地下 1 层为停车场， 项目高度 87 米——濮阳最高建筑物 层高 3.6 米（一类层高） 抗震烈度 7 度 建筑材料 钢结构、玻璃幕墙，与一线城市标志性建筑接轨， 豪华气派， 环保节能 配套设施 国际 5A 智能化系统，全面升级当地商务办公生活 二、物业管理方案思路及人员编制 职位类型 职位编制 数量 说 明 管理 1、管理处经理 1 财务 2、财会 1 人 1 管 3、客服主管 1 4、资料员 1 客服 理 5、管理员 1 类 6、维修主管 1 工程维修 护管 7、护管主管 1 保洁 8、保洁主管 1 操 9 、工程维修人员 5 作 10 、秩序维护员 9 类 11 、保洁员 6 合 计 职位数合计： 11 28 第二部分 支出测算 一、物业管理费用（月）支出测算 序 项 目 测算依据 金额 ( 元) 备注 号 一 人工费 1 工资 35000 见附件 1 2 工装费 293 见附件 2 3 福利基金 3476 见附件 3 二 办公日常费用 1150 见附件 5 三 设施、设备维养费 16326 见附件 6 四 清洁绿化费用 2583 见附件 7 五 安防费用 786 见附件 8 前五项之和： 六 公司利润 按一至五项之和的 12%计 6951 七 政府税金 按一至七项之和的 6%计 3893 合计 第三部分 各项费用计算 一、物业管理费计算 1、写字楼建筑面积为： 23928.6 ㎡； 、月总支出： 68775 元 3、物业费标准 68775/ 23928.6 =2.87（元 / ㎡ .月） 附件 1 人员工资 序号 职务 人数 工资 ( 元 / 人·月 ) 金额 ( 元 / 人·月 ) ( 人 ) 1 项目经理 1 2700 2700 2 主管 4 1800 7200 3 客服人员 2 1300 2600 4 护管班长 3 1400 1400 5 护管员 6 1300 7800 6 保洁员 6 900 5400 7 维修工 5 1300 6500 8 财务 1 1400 1400 合计 35000 元 附件 2 服装费 序号 职务 人数 项目 金额 (元 /套 ) 合计 年（元 /年） 以 2 年折旧年 限 1 管理层 8 冬装 300 元 /套 2400 200 100 夏装 100 800 66.6 33 冬装 150/套 1350 112.5 56 2 保安 9 夏装 100/套 900 75 37.5 军大衣 100 元 /4 套 400 33.3 16.6 3 保洁 6 冬装 各 200 元/套 1200 100 50 夏装 合计 293 附件 3 福利费用 编号 项目 人数 单价 金额（元 / ） 备注 1 节日 /福利费 28 50 116.6 以一年两个节日算 2 社保 /公积金 10 336 3360 合计 3476.6 附件 4 办公日常费用 序号 名 称 单位 数量 单价（元） 金额（元 /月） 备 注 1 电话费 管理层 5 500 500 交通费 固定资产折 30000/5/12 个 包括通讯设备、办公设备、工 4 约 30000 元 程维修设备和其他设备，折旧 旧费 月＝ 500 元 年限一般为 5 年 低值易耗办 约 150 元 5 公用品费 合 计 1150 元 附件 5 公共设施、设备维养费 序号 名 称 单位 数量 单价（元） 金额（元 / 备 注 月） 1 房屋维护、 共用设施设备、 场 平米 23928.6 平米 0.05 元 /平方 1196.4 地等维护、雨污管养护 米 .月 2 标志牌、宣传栏、围栏、灯具 等维护 3 电梯年检费用 部 5 600 元/ 部.年 250 元 4 高压设备年检 部 2 部变压器 10000 元/部 833 元 5 电梯维护费 部 5 5000 元/ 年 . 2083 元 / 部 6 公共设施日常运行费 月 23928.6 平 按二分之一 根据大厦配套 米/1 元/月 空置房 11964 设施估算 7 二次供水检测 2 次一年 合计 16326 附件