分享--北京百荣世贸商城招商策划书.docxVIP

分享--北京百荣世贸商城招商策划书（王志刚） 北京百荣世贸商城招商策划方案 第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三 部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分 招商费用预算第六部分： 各楼层商品结构 定位第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略第 九部分：开业庆典 第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全国、走向国际以北京为 重点，在确保北京地区招商工作全面、 顺利开展的同时，各招商部门安排出20 %的招商力量， 对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用 电话、传真、网络、 DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区 招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。第二部分：招商进度中的比 例分配招商的前期阶段， 招商的比例计划为： 北京地区招商占60 %左右；外地招商占20 %左 右；国际招商占15 %左右；预留出5%的比例，作为机动或炒作。其中：北京地区招商所占 比例不得超出整体的60 %;外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占 用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如 10 %）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推 出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金 交纳及优惠政策有以下三种方式： 1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增 5 %;第 五年租金递增6 %;第六年租金递增7 %;总体租金递增比例不超过原租金水平的 20 %。 2、 首期交纳5年租金的30 %，正式开业前再交齐 5年租金全款。从第六年起租金递增 5%;第七 年递增6 %;第八年递增7 %;总体递增比例不超过 20 %。可签定租约合同期为 20年。首期 就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增 6%;第八 年递增7%，总体递增比例不超过 20 %。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺 位置的机会。3、首期交纳10年租金的30 %，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际 使用权的优惠政策。 可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐， 除享受以 上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）： 1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳 5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优 惠政策。从第七年起（含第 6年后半年）租金递增6 %;第八年递增7%，总体递增比例不超 过20 %。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳10 年租金的30 %，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租 约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐， 除享受以上优惠政策以外， 还可以获挑 选两间商铺位置的机会。三、分析（以均价8.5元计算）：第6年租金收入： 115472.04*365*8.5*1.05 = 3.761646 亿元；第 6 年半年 租金：3.761646/2 = 1.880823 亿元；五年的贷款利息： 17.91260 亿元*0.07 = 1.253882 亿元；五年租金 9折 损失租金：17.91260*0.1 = 1.79126 亿元；租五送 6 个月损失：1.880823 — 1.253882 =0.626941 亿元；租五送一年的损失： 3.761646 — 1.253882 = 2.507764 亿元； 租五 送一’比 租五打9折’多损失： 0.716504 亿元； 租五送半年’比 租五打9折’少损失： 1.164319 亿元；从上面的分析来看，一次性交纳 5年租金免费送6个月对公司最有利，租五 年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打 9折只多损失7千万，而从对商户的吸引力却大大 增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。注：以上方式并不是机 械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度 增加时运用。四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合公司 的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就 越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方 案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛） ，达到自然淘汰的目的。 同时，根据 现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先 期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充 分享受