房产收益法评估中的折现率确定问题.pdfVIP

房地产收益法评估中资本化率的研讨 上海财瑞资产评估有限公司 谢敏 收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为： V＝A ÷R（无限年） （1） i V＝A I i ÷R×［1-1÷(1+R) ］（有限年） （2） V 为评估值，A (i=1，2，…n)为净收益， R 为资本化率（收益还原 i 利率）。 由于目前土地使用权一般有年限限制，且房屋建筑物本身的经济寿命 为有限年，故一般实务中适用公式（2）。 从以上公式中可以看出，资本化率的细微差异，将会直接导致评 估结果的巨大差异。因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之 一。 一、资本化率的概念 资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。从本 质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设未来预期收益稳定的收