某房地产逆势营销的案例讲解.ppt

某房地产逆势营销案例讲解  报告体系 于困境中 宏观调控政策 2宏观下的北京市场 寻找突破3市场下,看项目,项目定位 业绩骄人 1业绩骄人 荣登热销排行榜 深研客户 2推售节奏 精准营销 1现场包装策略 2三大营销手段 注重实效 老客户答谢、圈层营销、节日营销 3推广渠道选择 1)线上:媒体组合 2线下:DM直投 4团队管理 RESIDENCE NINE  PARTI In the Chinas harsh market environment seek a breakthroug 于困境中,寻找突破 2010年、2011年在严峻的宏观调控政策下,房地产市场从2010年下半年开始转冷,一直持续到012年 在未来改策不明朗的情况下,房地产市场依旧形势严峻 RESIDENCE NINE  宏观调控政策 RESIDENCE NINE  1.12010年宏观政策调控 10国十一条 要求金融机构对已利用贷款购买住房、又申购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款比例伓不得低于40%,11倍。(北京楼市并未受到太大影 417新国十条 对首套自住房高于90平方米以上的家庭,首付比例不得低于30%,二套房不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的11倍。 4.30北京细则 北京实施新国十条细则出炉,要求同购房家庭只能新购买一套商品住房,金融机构根据房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化信贷 和税收政策。(细则更加化明确。) 12.1预售款监管 北京市《品房预资金监督管理暂行力法》规定,预售资金全部存入专用账户,禁止开发企业直接收存预售资金;预辔资金严格按工程节点 支取,地下结构完成、结构封顶、竣工验等,于2010年12月1日实施,(导致开发商促销和快速推盘,12月入市的项目创全年新高) 促使中国楼市从年初的沸点转到年中的冰点 限购、限贷政策的严格执行,抑制投资、投机需求,严重制约购房客户释放。 RESIDENCE NINE  122011年史上最严厉的调控政策 月15日北京出台楼市调控15条细则 ①外地人购房须提供五年纳税证明,限购以认房为标准 二套房房贷首付比提高至60%,个人购房不足五年转手,将按照销告收入全额征税 ③开发商定价与成本差异过大将追责,暂不公布北京调控目标 5月1日北京市公布一房价实施细则 商品房销告中须标明每套房源的总价和每平米的单价 ①在售地下停车位面积和售总价;物业服务内容和收费标准等,都要一公示 6月13日商品房的定价受到来自北京住房和城乡建委的“行政管控” 京楼市现禁涨令行政管控升級,预售许可证成调控砝码。 1.2011年,史上最严厉调控政策出台,展现出国家经济转型的强信号 2.连续性的调控政策,体现出对抑制房地产过快增长的决心 3.限购、限贷等政策打击了房地产投机行为; 4.房产税试点成调控政策亮点,是将来可延续性的房地产调控政策。 RESIDENCE NINE  132011年存贷准备金率调整 存款准备金调整 至20119月,银行先后6次上调存款准备金率,最高达到215%,为此各大银行流动资金受到压缩,可用货放额度减少 存贷款基准利率调整 2011年,央行先后两次调整存贷款基准科率,房货利率达到历年来最高水平 首付比例上调 各大银行提高首套房首付比例,暂停货款首付30%业务,调整至首付款40%,该政策间接抑制首套房人群。 1、金融政策频频调整,银根收缩,市场需求暂被抑制; 2、中小型开发公司面临重组危险,很多房企面临资金链断裂 3、市场流动资金收缩,房产投资缩水。 RESIDENCE NINE  142012年存款准备金率连续下调 2年2月24日起,下词款类金构人民币存款准备金率05个百分点,大型中小型存款类金机构存款备金率分别降为 2012年5月18日(型金融机构21.0%2000%0.50%中小金机构1750%1650% 2012年以来,央行两次下调准备金率,释放出近1000亿乙流动资金 2.两次降息,传递出国家保持经济稳步增长的信号 房地产企业短期融资需求减弱 4.给宅市场带来机遇,同时让消费者重新树立房地产投资信 RESIDENCE NINE  152012年北京土地政策 2012年3月6日,北京市国土局印发《北京国有建设用地供应计划》显示,在十二五期间,三环内将原则上不再新增供应住宅用地 四环内原则上不再新垍供应集中建设的经适房项目用地;北京还将严格执行土地节约集约利用旳控芾际准,住宅用地的容积率不得低于1 五年内北京将供应住宅用地9300公顷,其中保障房共4800公顷,占比超过50%, 三环内不再新供住宅用地,四环豪宅