物业管理法规物业管理合同法律规定.ppt

第五章物业管理合同法律规定 【本章学习目标】 第一节合同法基础知识 第二节物业服务合同 第三节物业管理规约及相关协议 本章小结】 【复习思考题】 【案例分析题】 本章学习目标】 1.理解合同法基础知识及在物业管理实践中的运用 2.理解前期物业服务合同的概念和特点 3.掌握物业服务合同的主要内容及签订要点 4.熟悉管理规约及临时管理规约相关规定和运用 5.了解物业管理其他相关协议法律规定 第一节合同法基础知识 【引导案例】 、一般规定 二、合同的订立 兰、合同的效力 四、合同的履行 五、合同的变更和转让 六、合同的权利义务终止 七、违约责任 〔引导案例解析】 引导案例】业主能否以自己没有签订过 合同为由拒交物业服务费? 艾某购买的房屋位于政府公务员小区内。2004年7月 日,公务员小区业主委员会作为甲方与乙方某三级资质的 物业公司签订《政府公务员小区物业委托合同》,委托 乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全 体业主和物业使用人,本物业的全体业主和使用人均应对 履行本合同承担相应的责任。合同并约定了管理期限和物 业管理费标准等內容。该合同签订后,该物业公司按约定 进行了物业服务并取得市物价局的收费许可证。但艾某 直未向物业公司交纳物业服务费。物业公司于2004年12月 7日诉至法院要求艾某给付拖欠的2003年的3-4季度的物业 管理费并承担诉讼费。艾某以其与物业公司之间没有签i 物业合同,物业公司给其提供的服务不多为由,拒绝交纳 物业费。请问,艾某的说法有法律依据吗 般规定 (一)合同的概念 合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利 义务关系的协议。物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理 活动中的权利义务的协议。物业服务合同的当事人中,物业服务企业具有独立的法 人资格,业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。 (二)合同的分类 合同可以按照不同的标准进行分类。按照合同法是否对其名称作出明确规定为 ,,标准,分为有名合同与无名合同:按照合同是否尚须交付标的物才能成立为标准, 准,分为要式合同与不要式合同;按照双方是否互负义务,分为双务合同与单务合 同;按照当事人权利的获得是否支付代价为标准,分为有偿合同与无偿合同。根据 合同的分类标准,物业服务合同还属于诺成合同、要式合同、双务合同、有偿合同。 (三)《合同法》的基本原则 合同法的基本原则,是贯穿于合同法之中的、合同当事人在订立、履行、变更 转让终止合同及仲裁,诉讼过程中必须遵循的根本准则合同法的基本原 包括:平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原坝、遵守法神和公序良 原则。物业管理活动同样要遵循这些基本原则 合同的订立 (一)合同的形式 1.一般合同的形式 主要有口头合同、书面合同、事实合同 2.物业服务合同的形式一书面合同 为了减少和及时解决物业服务合同履行中的纠纷,根据《物业管理条例》 条和第三十五条规定,前期物业服务合同与物业服务合同都应当采 用书面形式 (二)内容与主要条款 《合同法》第12条规定、示范文本 v(三)合同的订立程序 《合同法》第十三条规定,当事人订立合同,采取要约、承谐方式。 招标方式 建设单位或业主组织发布招标公告就属于要约邀请,物业服务企业报送 的投标书属于要约,中标属于承诺 2.协商方式 约 依法以书面方式订立正式的物业服务各同,要约方和承诺为即可以是的到 位或业主也可以是物业服务企业 =1 要约和要约邀请 1.要约 要约是当事人一方以缔结合同为目的,向对方当事人 提出合同条件,希望对方当事人接受的意思表示。发出要 约的人为要约人,接受要约的人为受要约人。 2.要约邀请 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示 3.承诺 承诺是受要约人同意要约的意思表示,承诺生效时合 同成立,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事 人签字或盖章时合同成立。 、合同的效力 (一)有效合同 (二)无效合同 (三)效力待定合同 百姓法律超市 (四)可变更、可撤销的合同 22科常川合同怎么算 (一)有效合同 1.有效合同 有效合同,是指符合法律规定的有效要件,因而对当事人具有法 律约束力的合同。 2.合同生效应具备以下要件 (1)合回当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力 (2)意思表示真实 (3)合同内容不违反法律、行政法规或者社会公共利益。 (4)订立合同的程序和形式合法(包括办理法定的登记、审批手 续) =1 子三)无效合同 无效合同,是指不具备合同有效要件因而在法律上对当事人无约 束力的合同。合同无效不同于合同未成立。合同部分条款无效不影响 其他条款的效力 1.无效合同的适用情形: (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益 (2)恶意串通,损害国家、集