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二手房交易逃税“歪招”百出 二手房税收新政策相继出台，但二手房交易中各种逃税方式层出不穷。 今年以来，为抑制房地产市场投资过重和加强税收管理，一系列新税 政相继出台。限制房屋买卖双方通过假赠与偷逃税款，但这些新政并 没有完全杜绝二手房交易市场的违法逃税现象。 相关专家对此特别提示，尽管各种“歪招”可以替二手房交易双方省不 少钱，但由此产生的“合同”不受法律保护，所以存在各种难以预料的 风险。 二手房交易逃税手段一：假赠与真买卖 赠与行为没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费。根据有关规 定，将房屋赠与他人，受赠方须按 3％的税率缴纳契税，赠与方和受 赠方要各缴纳 0.05％的印花税，但不需缴纳营业税和个人所得税。 案例 杨小姐拥有一套以 43 万元购买，出售时总价 50 万元未满 5 年的普通 住宅。如正常转手交易，需缴纳的税费为： 500000×（1.5%+5.5%+0.05%×2+1%）=40500 元； 而如果通过无偿赠与，只需缴纳税费：500000×（3%+0.05%×2） =15500 元。 也就是说，通过真买卖假赠与可少支出成本 25000 元。风险提示房屋 质量不受保护 “链家地产”市场总监金育松告诉记者，交易双方若以赠与的方式进行 交易，同样会存在很大的潜在风险。 对于卖方来说，“买方”（即受赠方）可能以房产是无偿赠与为由抵赖而 拒付房款；对于买方来说，按照《合同法》规定，赠与的财产有瑕疵， 赠与人不承担责任，也就是房产如发生了质量问题，在法律上不受保 护。 此外，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，不会给其办理受赠 房屋的按揭贷款业务。 二手房交易逃税手段二：做低交易价格 在当前二手房交易的避税方式中，采取签订黑白合同、做低交易价的 方式是二手房交易双方最为普遍的避税手段。 案例 张先生于 2003 年购买了一套位于团结湖的商品房，房价 57 万元，算 上装修和贷款的费用，总成本为 72 万元。张先生在今年 7 月份以 92 万元的价格将房产转让给了王先生。如果按照实际的二手房交易价格 办理登记，仅营业税和个税张先生就要缴纳 5.06 万元和 0.92 万元； 王先生要缴纳的契税是 1.38 万元。 买卖双方为了逃税，将成交价格签订为 80 万元，这样算来，张先生 只需缴纳 4.4 万元的营业税，个税则变成了 8000 元；相应的，王先生 的契税则只需缴纳 1.2 万元。以上三项税款就可以为买卖双方节省费 用 9600 元。 风险提示：购买者再卖多掏钱 中大恒基副总经理王彬告诉记者，这种逃税方式面临的风险是：万一 购买方获得房屋产权后，余款的划割要求按照低报的合同价支付，出 售者就要面临巨额房款的损失。另外，购买者未来转手交易时，购房 原值按此合同价计算，会产生更多的售房收益，将面临大幅的个人所 得税支出。 二手房交易逃税手段三：假离婚少交税 政策规定：“对个人转让自用 5 年以上，且是家庭唯一生活用房取得 的所得，免征个人所得税。”一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说 夫妻俩的第二套住房在转让时就要缴纳个人所得税了。为逃避这部分 税费，许多夫妻通过假离婚的形式逃税。 案例 王先生为了逃税，开出离婚证明，将自己名下的两处房产中的一处以 赠与的方式转到妻子名下，省下几万元税费。而后再复婚，两道手续 的成本却不足百元。 风险提示：难保一方拒绝复婚 我爱我家的房产专家告诉记者，双方在办理离婚手续时对财产的分割 不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的 话，另一方是很难维护自己的合法权益，因此通过这种方式来逃税风 险较大。 二手房交易逃税手段四：以租赁代销售 自 2006 年 6 月 1 日起，对于 5 年内转手交易的房产均要按照销售收 入的 5.5％全额征收营业税；且自 8 月 1 日开始，还要征收个人所得 税。这就让一些原本超过 2 年而未满 5 年的房产交易者为了逃税，纷 纷采取“以租代售”的策略。 案例 王小姐欲购李先生一套总价为 60 万元的二手商品房，但离出售该套 房产无需缴纳营业税还有两年的时间。该房产交易需缴纳的营业税税 额为 3.3 万元。 为逃避这笔税款，王小姐与李先生签订了一份租赁合同，约定李先生 以月租金 2500 元的价格将房产出租给王小姐，出租期限为两年，两 年后双方补签买卖合同，正式将房产出售给王小姐。 买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。此