某房地产的项目营销的思路汇报.ppt

乳山项目营销思路汇报 2011年6月 城市背景研究 产品建议 房地产市场现状 整体营销思路 营销包装建议 本项目信息梳理 ◆乳山市位于山东半岛东南端,地处威海青岛烟台三市的中间 地带,东邻交登市,西毗海阳市,北接烟台市牟平区,南潢黄海,与 韩国、日本隔海相望。 ◆金市总面积1668平方公里,总口约59万人,其中市区人口约 20余万人,至2020年,预汁城市人口为40万人,用地46平方公里 城市化水平达70% ◆乳山成为威海城市规划中,四个副中心的员:文登、荣成、乳山和石岛 ◆区坷空侗结构以309国道、207省道作为市坷2条城镇发展轴,乳山位于轴线南部,以 自身市区为中心,发展南部沿海经济区以及北部山区经济区,但目前尚处于初级阶段。 两条城镇发展轴线 乳山市区距区域发展轴线中心还有一段 山区经济区 距离,自身经济发展尚处于初级阶段 ★乳山市区 沿海经济区 大量城市旧村改造 市委、市政府对农村住房建设与危房改造工作高度重视,2010年全年,新 开工建设衣房550户,完成计划的1466%;已竣工4230户、完成计划的 1155%。已改造衣村危旧房1120户、完成计划的104.2%。累计完成投资92203 万元,占计划投资的1226%。各项指标都超额完成任务,由此可见,乳山市旧 村改造是市政府重中之重的重点工程项目。 经济规模较小起步较晚 政府极力整合优势资源,全面开展产业招商,但乳山市整体产业结构目“ 前仍然处在初级阶殴,没有形成集群效应,仅依靠拆迁带动城市发展,但拆还大 多拥有定向安置房或回迁房,对房地产发展刺激较小 城市旧村大面积改造,地方产业尚未形成规模,城市内需匮乏,暂无大量刚性需求 城市迅速扩张,正式进入“城市大跃进”的模式 清水河 大量土地闲置,人口增长速度达不到士地扩张的速度 ◆清水河县谋划造新城时的年财收入仅3000万元。政府为何要在如此薄弱的财力下,支撑一个无法 ◆10年前,当地政府规划在距离老城26公里的山坡上,投资60亿元兴建新区,迁移县城。就在新城兴 建6年、投资1亿多元后,週到国家宏观调控,集体烂尾开始。各种成型或半成型的建筇,随即被废弃 在荒芜的山坡上,变成名副其实的乌巢-乌粪满地,人迹罕至。 面积很大,开而不发 在城市化快速推进中,大呈耕地、特别是优质耕地被圈定为建设用地后 却陷入闲置状态 成镇化的谏度远远高于人口城市化的速度。城市 土地的扩张速度比城市人口扩张的速度快一倍左右 香河虛假繁荣,承受不住任何房地产政策的打压 方寸地当给子孙 0半年08下半年上年下半年上年0下年1年年 香河县在08、09年间,由10年初,新政出台,压新政后,市场短暂回暖,但 于政府主导,大量推出土地力度较大,限购限贷直接近期國地门事件曝光,直接 市场一片繁荣景象,出现量击碎了香河房地产市场经影响了当地交易,价格也 价齐升局面 济泡沫,价格直接降至08随之下降,部分开发商已经 停工、停告接受检查 不良影响 2001年开始,全国范围内不同类型的城市都做起了“大规划”,在 2003年至2004年,“大规划”达到一个高潮。据不完全统计,那时有48个 城市提出要建“国际大都市”。 在城市大跃进的背景下,仅以城村改造作为城市发展的源头,而无法通 过产业发展聚集人群,无异于吹起一个巨大的经济泡沫。 人口増长速度不能支撑城市迅速扩张,泡沫经济存在巨大危机隐患 限购、限贷、首付上调利率上调—趋势从紧 2010.12.10 2011.1.26 中央经济工作会 上羽存款金 新国八条 2010.12 2010.1225 2011.1.14 1上调存款准备金 上调存齧金 上调存货款基准!上调存款准备金 平05% 试法胎台 款准金率05% 科率0.25% 2011年1月 为控通胀、对冲流动性,大型银行存款准备金 率达20%形成历史高点,增加了房地产企业及 的房客户的银行信贷难度 国八条 房产税试点与新国八条的推出,确定全年调控 力度与政府强势态度中短期不会改变 更有2011年三季度房地产拐点论之说。 2007年2011年6月威海房地产成交价格走势 2007年2011年威海房地产成交套数走势 5396522 414741 4125200 八八八八 EAIA OGAD EAA 新政前:成交价格走势平稳并在08年有小幅攀升新政前∶成交套数走势平稳并在08年有小幅攀升 新政后:价格逐渐呈下降趋势 新政后:成交套数逐渐呈下降趋势 新政后威海房地产市场价格及成交量均有不同程度的下降,成交速度迅速放缓