房地产估价 房地产状况调整 5-7比较法及其运用.ppt

第七节? 房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义（熟悉） 进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。 可比实例房地产状况应是其成交日期所对应或反映的房地产状况，而不是它在价值时点或其他时候的状况。 可比实例在其自身 状况下的成交价格 可比实例在估价 对象房地产 状况下的价格 调整 二、房地产状况调整的内容（掌握） 土 地 状况 调整 区位状况调整 权益状况调整 实物状况调整 位置、交通条件 外部配套设施 周围环境 土地使用年限 城市规划限制条件（容积率） 面积大小、形状、土地平整 地质水文、地势、装修等 (一)区位状况调整的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较、调整的内容主要包括：位置(包括所处的方位、距离、朝向、楼层等)、交通(包括进、出的方便程度)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)、周围环境(包括自然环境、人文环境和景观)等影响房地产价格的因素。 (二)实物状况调整的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。 进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况比较、调整的内容很多 (三)权益状况调整的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。 进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。　 在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。 三、房地产状况调整的思路和步骤（掌握） 房地产状况调整的总思路是： 以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较 或者设定一种“标准房地产”,以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。 估价对象 可比实例 以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与 估价对象房地产状况进行直接比较； 如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好，则应对可比实例的成交价格进行减价调整； 反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。 （1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。 （2）判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。 (3)将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。 将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。 (4)根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。 根据各影响因素对价格影响程度的不同赋予不同的权重。 同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同； 不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度不一定相同。 因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同； 不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同 四、房地产状况调整的方法（掌握） （一）直接比较调整和间接比较调整 1.直接比较调整 ①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，例如分为10种因素。 ②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。 ③以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与估价对象的房地产状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况差，则所得的分数就低于100分，反之就高于100分。 ④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。 ⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。 房地产状况 权重 估价对象 可比实例ABC 可比实例B 可比实例C 因素1 f1 100 因素2 f2 100 … 100 因素n fn 100 综合 1 100 房地产状况直接比较表 采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：　　可比实例在其房地产状况下的价格×100/（ ）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格　　上式括号内填写可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。 2.间接比较调整 是设定某种标准房地产，以该标准房地产状况为基准，将估