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芜湖市 0523 号地块开发可行性研究报告 一． 0523 号地块土地价值分析 1.1 宗地基本情况 宗地编号为 0523 ，地块位于安徽省芜湖市赤铸山西路北侧，长江路东侧，土地用途为 住宅用地 ; 土地面积为 35817.6 平方米， 建筑容积率≤ 1.8 ；可建设总建筑面积为 64472 平方 米, 其中： 住宅 62621.7 平方米（高层住宅 75％，低层住宅占 25 ％，但最终比例按报建实施 方案确定）；幼儿园 2000 平方米，垃圾站 50 平方米，社区管理中心 300 平方米；土地使用 年期 50 年，自 2005 年 11 月 16 日起到 2055 年 11 月 16 日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后， 土地出让金分二次付清， 总付款期限为 12 个月（自土地使用权出让合同签定之日起计算） 。 涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受 让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担 50%。 成交价格中不包含契税，建设行政事业性收费须按芜湖市现行有关规定另行缴纳。 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在 6624～7584 万元人民币之间，其中市场正常价位 点应在 7200 万元， 扣除土地转让契税 3 ％，则得竞标报价范围应在 6425～7356 万元人民币 之间，市场正常竞标价位点在 6984 万元人民币。 对应市场价位点 7200 万元，则得相应楼面地价为 1117 元/ 平方米 . 1.3 研究依据 芜湖 0523 号地块宗地规划指标 《城市居住区规划设计规范》 《城市居住区公共服务设施设置规定》 安徽省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 《城市道路绿化规划及设计规范》 中国人民银行 121 号文件 芜湖市建安工程定预、决算定额 二． 0523 号地块项目研究 1.1．项目概况 1 ） 地块位置 ：该基地东起世纪联华超市兴芜店，南至赤铸山西路，西至长江路、北至芜 湖市钢材市场围墙，围合区内土地面积约 35817.6 平方米，该地块属芜湖市二类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积： 53.8 亩（ 35817.6 平方米） 容积率： 1.8 开发周期： 2 至 3 年 土地价格： 134 万元 / 亩（芜湖市国有土地使用权挂牌出让起价） 建筑面积（预计） ：总建筑面积： 64472 ㎡ 3 ）周围环境与设施 （1）交通十分便利，项目周边有 1、3 、9、 12、 14、24、25 、26、43 、夜班 106 路等多路 公交直达本案，通达市区各地，距离市中心中山路步行街仅 5 分钟车程。 （2 ）教育医疗，紧邻项目仅几步之遥分别有春晖幼儿园、三园小学、王家巷小学、田家炳 实验中学、 二十九中等， 医院有长盛医院、长航医院，距芜湖市医疗条件最好的弋矶山医院 仅三站路车程，是理想的人居场所。 （3 ）配套设施完善，紧邻项目有大型超市——世纪联华兴芜店，附近有福海家具世界、桃 园农贸市场、大排挡一条街等，银行、邮局、通讯及相关生活设施一应俱全。 （4 ）人文居住领地，早些年就在本项目周边开发有园丁一期、二期，枣园、梅园、杏园三 园小区，宇华·长盛园等项目，近年来开发有三泰·春江花园、泰华家园、香苑小区、滨江 翠竹园等， 该区域内居住条件非常不错， 人口众多、 配套完善， 是传统意义上的人文栖息地。 1.2．项目 SWOT 分析 优势及机会 (1) 该项目地处芜湖市极具发展潜力的地段，周边