房地产经济学 房地产投资 06.ppt

Company Logo 4．头脑风暴法的适用范围 头脑风暴法是用来产生各种各样的主意和设想的，产生的主意和设想可以是问题(目标)、方法、解答与标准等，但并不只限于寻求解答。头脑风暴法的最主要的作用是引发许多与风险或者风险中某些问题的有关设想。因此，头脑风暴法的问题必须是开放性的。 Company Logo 德尔菲法的含义 德尔菲法实施步骤 德菲尔法的优缺点 实施德尔菲法的注意事项 德尔菲法的适用范围 德尔菲法 1．德尔菲法的含义 德尔菲法是采用背对背的通信方式征询专家小组成员的预测意见，经过几轮征询，使专家小组的预测意见趋于集中，最后做出符合市场未来发展趋势的预测结论。 Company Logo 2．德尔菲法实施步骤 (1) 确定调查题目，拟定调查提纲，准备向专家提供的资料 (2) 组成专家小组。专家人数一般不超过20人。 (3) 向所有专家提出所要预测的问题及有关要求，并附上有关这个问题的所有背景材料，同时请专家提出还需要什么材料。然后，由专家做书面答复。 (4) 各个专家根据他们所收到的材料，提出自己的预测意见，并说明自己是怎样利用这些材料并提出预测值的。  (5) 将各位专家第一次判断意见汇总，列成图表，进行对比，再分发给各位专家，让专家比较自己同他人的不同意见，修改自己的意见和判断。也可以把各位专家的意见加以整理，或请身份更高的其他专家加以评论，然后把这些意见再分送给各位专家，以便他们参考后修改自己的意见。 (6) 将所有专家的修改意见收集起来，汇总，再次分发给各位专家，以便做第二次修改。逐轮收集意见并为专家反馈信息是德尔菲法的主要环节。收集意见和信息反馈一般要经过三四轮。在向专家进行反馈的时候，只给出各种意见，但并不说明发表各种意见的专家的具体姓名。这一过程重复进行，直到每一个专家不再改变自己的意见为止。 (7) 对专家的意见进行综合处理。 1．投资分散策略 (1) 投资区域分散。 (2) 投资时间分散。 (3) 投资种类分散。 2．保险策略 3．联合策略 6.3.5房地产投资风险的防范策略 把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。 从狭义上，房地产投资组合就是由不同类型和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。不同类型的房地产，可以是住宅、写字楼、工业厂房、商业用房等。不同地区的房地产投资所构成的投资组合指同时在不同的城市或地区进行开发或者置业投资。 广义上，房地产投资组合泛指房地产与股票，证券等其他金融资产的投资组合。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会 投资分散策略 6.4　房地产投资可行性研究 6.4.1 房地产投资可行性研究的必要性 (1)保证投资决策的科学性和合理性 (2)保证投资方案的优化 (3)保证项目投资的有序性 6.4.2房地产投资项目可行性研究的主要步骤 进行可行性研究工作的依据主要如下： (1) 国家经济和社会发展的长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等； (2) 经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等； (3) 由国家批准的资源报告有国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划；对于交通运输项目建设要有相关的江河流域规划与路网规划等； (4) 国家进出口贸易政策和关税政策； (5) 当地的拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料； (6) 有关国家、地区和行业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等； (7) 由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定； (8) 包含各种市场信息的市场调研报告。 6.4.3房地产投资项目可行性研究的编制依据 1．投资机会研究 2．初步可行性研究 3．详细可行性研究 4．评估与决策阶段 5．编写报告书 6.4.4房地产投资项目可行性研究的阶段 机会研究（鉴别阶段）：　　主要功能：对投资方向作概略性分析，根据资源、市场、政策寻求投资机会。主要是笼统估计。　　精确程度：±30%　　需要时间：大中型项目一般为2-3个月　　费用估算：0.1%-1% 初步可行性研究（初选项目阶段）：　　主要功能：从投资角度研究是否合理可行，只作初步估计，对方案作粗略审查。　　精确程度：±20%　　需要时间：4-6个月　　费用估算：0.25%-1.5% 可行性研究（判定项目阶段）：　　主要功能：为了作出正确的判断，得出明确的结论或推荐一个最佳方案。　　精确程度：±10%　　需要时间：8-12个月　　费用估算：大型项目0.2%-1%；中小型项目1%-3%　　--项目评估决策（结论