如何运用收益法的基本原理.pptx

收益法 第一节?收益法的基本原理一、收益法的概念和理论依据1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.理论原理：预期原理 将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格二、收益法适用的对象和条件 是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产三、收益法的操作步骤1.搜集有关房地产收入和费用的资料2.估算潜在毛收入3.估算有效毛收入4.估算运营费用5.估算净收益6.选用适当的资本化率或折现率7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格 第二节收益法的计算公式一、最一般的公式 n Ai V ＝ ∑ -------------- i=1 （1＋R）i式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）； Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）； R ─ 资本化率（％）； n ─ 未来可获收益的年限（年）。 二、收益年限无限年且其他因素不变的公式 V= a/r 此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限为无限年 三、收益年限有限年且其他因素不变的公式 V=a/r[1-1/(1+r)n] 此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a；⑵资本化率大于零为r；⑶ 收益年限为有限年n该公式有以下列用途：1.直接用于计算价格2.不同年限价格的换算3.比较不同年限价格的高低4.用于比较法中土地使用年限修正5.其他通过计算可以发现，资本化率越高,接近无限年的价格越快四、净收益在未来的前若干年有变化的公式1.? 收益年限无限年的公式 n ai a V ＝ ∑ -------------- +------------- i=1 （1＋r）ir（1+r） t2.? 收益年限有限年的公式 n aia 1 V ＝ ∑ -------------- +------------- [1- ----------] i=1 （1＋r）ir（1+r） t (1+r)n-1 五、净收益按一定数额递增的公式1.收益年限无限年的公式 V=a／r + b／r22.收益年限有限年的公式 　 1 nV=(a／r + b／r2）[1- ----- ]-b／r×---- (1+r)n(1+r)n 六、净收益按一定数额递减的公式 只有收益年限有限年一种，而且要求收益年限必须小于a/b七、净收益按一定比率递增的公式1.收益年限无限年的公式 a V=------- r-g2.收益年限有限年的公式 a 1+g V=-------[1-(--------- )n ] r-g 1+r 八、净收益按一定比率递减的公式1.收益年限无限年的公式 a V=------- r+g2.收益年限有限年的公式 a 1-g V=-------[1-(--------- )n ] r+g 1+r九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 t ai vt V ＝ ∑ -------------- +------------- i=1 (1+r)i (1+r)t 此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第t年末的价值为Vt；（2）净收益在前t年(含第t年)有变化 第三节　净收益一、净收益的计算公式 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计 潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因的收入损失后所得的收入运营费用：维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。运营费率：运营费用与有效毛收入之比净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益 二、不同收益类型房地产的净收益求取1.出租型房地产的净收益求取对象：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等方法：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额租赁收入：有效毛收入、和租赁保证金、押金等的利息收入注意：所求房地产是否包括其他资产2.直接经营型房地产的净收益①商业经营型房地产：商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润②工业